从企稳时特征看，香港楼市止跌回稳满足了租金收益率>按揭利率和存款利率、买房负 担＜租房负担、房价调整到位和政策改善催化三个基本条件。1）利率关系：租金收益 率＞按揭利率和存款利率，引导资产配置转向楼市；2）买租负担：买房负担＜租房负担（ 月＜＜月租），引导需求转租为买。3）房价调整到位和政策改善催化：本轮（21 年 9 月-25 年 3 月）香港私人住宅售价指数较高点累计调整 28.4%，但租金并未出现大幅下滑。同时香港 “撤辣”政策降低购房成本、人才及投资移民政策带来新增需求等。

我国居民消费率偏低，具备提升空间，同时居民消费特征已经出 现显著转变，线下商业地产未完全跟上转型趋势。根据世界银行数据，2024 年我国居民消费率（居民最终消费支出/GDP）为 39.9%，低于中高等国家平均水平 48.2%。“十五五”规划也将 “居民消费率明显提高”纳入经济社会发展的主要目标。拆解来看，我国居民消费意愿与发达国家差距较大，主因受到收入和财 富分配不平等的影响。在消费结构表现为：第一、2024 年我国人 均 GDP 达到 13303 美元，国际经验表明，人均 GDP 达到 1.5 万美元左右时，消费结构将加快从商品消费主导向服务消费主导转变，我国服务消费具备巨大的市场空间；第二、我国居民消费特征从生存消费转向精神消费，需求变得更加多元化，享乐型消费和情绪消费保持高景气度。当前线下存量商业体虽供给充裕，但同质化严重且不符合当前的需求趋势，高质量消费场景供给相对、缺乏。

1）购房门槛进一步降低，支付压力边际减轻，有望释放更多购买力。2）上海楼市已调整三年，新房和二手房的套均总价差距拉大，新政策有利于置换链条的打通。3）春节前已经出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升。4）投资建议：基于目前的数据表现和市场情况，楼市企稳的概率较之前有所提升，叠加小阳春即将来临和全国两会即将召开的积极预期，基本面改善和政策博弈的情绪共振，因此短期看好地产股表现，中期仍要关注房价是否能够企稳，3 月份是关键的观察点，若楼市不再出现过 去三年的“以价换量”，可以更加乐观。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

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当前中国房地产市场正处于结构性调整阶段，整体特征表现为“量价齐跌、库存及投资压力仍存”。2025年，全国新房成交延续22年以来的调整趋势，70城新房二手房价格同环比持续下跌，价格端仍在底部震荡。库存方面，新房和二手房库存去化压力仍在增加，其中新房库存虽略有回落，但在成交 持续偏弱的背景下，全国平均去化周期仍维持高位，库存压力依旧突出。投资端，房企整体延续谨慎态度，拿地意愿偏弱，新开工面积持续下降，房地产开发投资降幅仍在扩大。