上周(至 4 月 27 日)30 大中城市商品新房成交量达 167 万平方米，同比下跌 23.3%，差于前周的 19.8% 同比下跌，环比上升 12.2%，优于前周的 0.2% 环比下跌。不同类别城市皆同比下跌。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为-20.4%、-22.7%、-29.8%(前周同 比：-11.0%、-23.3%、-22.3%)。

美国 2009-2011 年：房地产磨底，消费回升驱动牛市。（1）房地产磨底未影响经济企稳回升，驱动股市走强。次贷危机后美国房价从 2006 年中开始下降，到 2012 年初持续下降了近 6 年的时间。2009- 2011 年美国房地产只是短暂企稳，房价下降速度放缓，没有出现明显改善。不过次贷危机之后，美股熊市只持续了 1 年左右，美国 GDP 从 2009 年 Q3 开始回升，美股底部反转略领先 GDP 回升 1 个季度。（2）股市上涨的驱动因素：个人消费的恢复、制造业和出口的复苏。美国个人消费支出在 2009-2010 年显著回升，成为拉动美国 GDP 增长的主要力量。2011 年之后个人投资接力拉动经济上行。制造业和出口的复苏也为经济增长提供了动力。

二手房方面，本周（3 月 14-20 日）15 城成交面积环比基本持平上周，未能延续此前四周的环比增长。环比弱于历史同期水平，2023、2024 年节后第六周成交环比增长 3%、5%。二手房成交面积高于近两年的同期水平，即相对2024春节后第六周，本周15城二手房成交增长17%，不过增幅小幅收窄（前一周为23%），较2023 年同期高 4%。

中国地产（一手+二手）总成交额去年 4 季度开始回升，今年少量城市出现了价格下行放缓的信号。回顾过去 4 年，中国地产市场快速完成了一定体量的调整，且经历了供给侧较快的出清过程。统计局数据显示，中国新房成交量年化水平从 2021 年中的高点逐步回落，而百强房企和 60 城商品房口径的累计降幅已接近其他国家地产调整区间上限。我们去年 5 月开始从长周期的角度探讨本轮地产下行周期的潜在“底部”区间的成交量水平及时点，彼时的答案是若名义增长企稳，本轮地产调整的“底部”换房率可能在 4%附近。按彼时趋势，预计在 2025 年中前触及这一水平（参见《本轮地产周期何时会初现曙光？》,2024/5/31）。

上周(至 3 月 16 日)30 大中城市商品新房成交量达 170 万平方米，同比上涨 4.0%，少于前 周的 15.5%同比增幅，环比上升 13.6%，优于前周的 31.2%环比跌幅。不同类别城市表现 不一。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+31.3%、-8.9%、+0.9%(前周同比： +43.0%、+7.9%、+4.8%)。

长期以来，中国的房地产市场以快速扩张、强有力的政策引导和充裕的流动性为特征，如今则已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。政府支持仍在，但正变得更有针对性，倾向于支持与国家优先事项相符的行业和地区。投资者、开发商和用户都在重新调整策略，深入参与运营细节，韧性和适应能力可能比单纯的规模更为重要。随着供需失衡持续存在以及各类资产的租金增长放缓，利益相关者必须接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围已经转向稳定的重新定位、选择性投资以及对可持续资产管理的重视。办公和物流等行业必须适应更加竞争的环境，租户寻求成本效率，投资者则要求稳健的长期基本面。与此同时，零售和住宅领域反映出更加挑剔的消费者群体，关注真实性、可负担性和生活质量。

当前房地产市场表现如下:1.成交方面，呈现结构性“止跌回稳”，其中二手房好于新房、核心城市先行复苏，从“以价换量”到“量价企稳”仍待观察；2.投资方面，当前销售回暖热度仍未传导至投资端，在市场整体供需缩量的情况下，房地产投资全链条承压; 3.资金方面，销售回款仍为主要来源，直接融资规模尚未恢复。

上周(至 3 月 2 日)30 大中城市商品新房成交量达 218 万平方米，同比上涨 36.9%，少于前周的 60.6%同比增幅，环比增长 40.0%，多于前周的 29.7%环比增幅。不同类别城市也同比上涨。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+52.2%、+25.2%、+51.8%(前周同 比：+74.0%、+42.6%、+89.2%)。

截止到2024年底，中国商品房销售额相当于名义GDP的7.2%，较前值下降1.8个百分点。其中住宅销售额相当于名义GDP的6.3%，较前值下降1.7个百分点。商品房销售额与GDP的比值显示经济对房地产有较高的依赖性。