我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步 显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之 后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落 地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二 线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。

由于2022 年以来开发企业新开工面积大幅下行，我们预计2024 年竣工面积下 行或难避免。而且，企业聚焦一二线拿地，现房库存占比提升，保交付高峰期 过去，也压低了2025 年之后商品房竣工面积预期。但是，城中村改造和保障 性住房建设，可能是2025 年之后边际逆转竣工面积下行趋势的关键变量。综 合考虑这些因素，我们预计2023/2024/2025 年全国房屋竣工面积同比增速为 15%/-20%/3%。

近期中央与核心城市政策密集落地，4 个一线城市执行“认房不认贷”，广州调整首付比例下限和房贷利率下限、放松 限购、降低增值税免征年限，多个二线城市放松限购措施。当前市场正值传统销售旺季，我们预计此轮政策能阶段性 拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性 的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板 块或迎来较大的beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀 地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更 新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

由于2022 年以来开发企业新开工面积大幅下行，我们预计2024 年竣工面积 下行或难避免。而且，企业聚焦一二线拿地，现房库存占比提升，保交付高峰 期过去，也压低了2025 年之后商品房竣工面积预期。但是，城中村改造和保 障性住房建设，可能是2025 年之后边际逆转竣工面积下行趋势的关键变量。 综合考虑这些因素，我们预计2023/2024/2025 年全国房屋竣工面积同比增速 为15%/-20%/3%。

央行公布 8 月社融、信贷数据。总量方面，数据显示社会融资规模存量同比增长9%（前值 8.9%），社融数据现见底企稳信号。结构部分，居民中长期贷款在上年低基数的基础上仍同比多减-1056 亿元。而企事业单位中长期贷款亦减少-909 亿元。总体上，8 月社融基本符合预期。社融的支撑力量主要是政府融资、票据冲量。

8月，债市再度演绎“过山车”行情，超预期降息打开利率的阶段性下限空间， 但长端利率并未进一步向下接近政策利率，市场仍保持一定审慎。而8月中下旬以来，稳增长政策密集出台，资金面维持较紧状态下，债市先在2.55-2.60%区间窄幅震荡；进入9月后，房地产政策落地，由此进一步推升市场调整，各类债券收益率快速上行，信用利差开始走扩，而此时恰逢季末月份，无论是跨季资金、还是理财回表致使的赎回压力，均引发市场高度关注。

受楼市地市景气度持续低迷、房企资金紧张的影响，房企上半年销售和投资规模整体仍然收缩，预计2023 年全年仍 将以力求稳健运营为主。从财务表现来看，业绩、盈利能力与现金流短期仍然承压，不过我们认为，房地价差已经 出现改善，这也有望驱动开发商盈利能力的修复，在估值及业绩的带动下，板块向上修复具备充足的空间及弹性。 同时，当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点，8 月末9 月初中央和一线城市重磅政策陆续出台，有望修 复短期悲观情绪，带动销售有所回暖，在这样的情况下，房企资金紧张也有望得到一定程度的缓解。

2023 年7月以来，房地产政策明显放松，认房不认贷落地、存量按揭利率下调多地放松限购，行业正从周期底部向新发展模式转变。行业短期机会在于政策放松后的需求复苏,中长期机会来自城中村改造和保障房建设带来的增量业务房地产企业唯有持续发展，才能解决问题，持续获取优质土地，推进库存换牌提质的企业，未来收入和盈利能力弹性更大，在行业新发展模式中取得先机。

8 月政策延续了推进消费、民企REITs 和持续引入长期机构资金的主 线，并进一步出台减税降费相关政策。REITs 作为宏观调控中为被扶 持产业引入资金的政策工具定位愈发明显。8 月1 日，发改委再次强 调推动民间投资，推出民营REITs，助力民营经济繁荣发展。鼓励推动 更多机构长期资金入市，有助于形成基于长期主义的良性市场定价机 制，改善市场投资氛围。8 月6 日、18 日和29 日，证监会和交易所多 次表示要推动FOF 配置REITs；持续引入企业年金、养老金、社保基 金等长期限、资产配置型机构；同时研究推出REITs 实时指数及ETF 产品，并加快推动与香港市场互联互通。此外，8 月减税降费措施密集， 降低基金发行及存续成本，增厚投资者收益。8 月18 日上交所发文， 降低基金入市及存续期成本。8 月27 日财政部联合税务总局发文，减 半征收证券交易印花税。

1） 启动时间及进展：2019年3月20日，浙江省政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，标志着浙江省未来社区建设试点工作全面启动。 截至2023年8月底，浙江省已先后公布七批创建名单，项目数量达1270个，浙江省计划2025年创建1500个未来社区。  2）改造方式：未来社区创建类型主要为整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类，强调“三化九场景”的建设。旧改与未 来社区在改造范围及改造内容上均较为相似。同时政府鼓励城镇老旧小区与未来社区一体化改造建设。  3）资金平衡方式：政府相关部门多次出台相关政策用以支持未来社区的资金平衡，我们将相关方式总结为以下4项：①土地带方案出让；②三 化九场景中部分业态政府进行补助，包括部分业态回购；③容积率可突破；④融资政策支持。