首先，从交易量看，根据统计局数据，2023 年 1-10 月，商品房销售额为97161亿元，同比-4.9%，降幅较 1-9 月扩大了 0.3 个百分点；商品房销售面积为92579万㎡，同比-7.8%，降幅较 1-9 月也扩大 0.3 个百分点。10 月单月，商品房销售额 8091 亿元，环比-26%，同比-8.1%，降幅较 9 月收窄了6 个百分点；销售面积7773 万㎡，环比-28%，同比-11.0%，降幅较 9 月扩大了0.8 个百分点。截至目前，出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。

中美有望进一步增加直航。当地时间11月15日，中美两国元首在旧金山举行会晤，双方“同意明年早些时候进一步大幅增加航班"据南方都市报消息，近半年中美直航已增班4次，而在2023/2024冬春航季，中美间直飞定期客运航班将增至每周70班。而两国元首达成共识后，明年中美直飞航班数量有望进一步增加。

政策暖风频吹，新形势新挑战新机遇。16 年 7 月，中央政治局首次提出要“抑制资产泡沫”，12 月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的不是用来炒 的”，此后各地陆续收紧房地产调控政策，商品房销售面积增速下行。23 年 7 月 24 日，政治局会议首提“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，未提及“房住不炒”。政策立足点放在把房地产稳定在经济中合理水平。

2023年美国经济大超预期，剧烈加息周期尚未遇制家庭消费、企业投资和政府支出扩张步伐。但随着货币信货紧缩效应释放、超额储蓄和企业流动性衰减、就业和收入前景弱化及财政赤字率下降，2024年美国经济增速将明显回落。房地产和汽车、消费电子等耐用消费在加息周期中已率先收缩，服务业未来将迎来放缓。尽管不能完全排除温和衰退可能性，但各部门下行不同步和实体资产负偾表强劲降低了经济衰退风险。通胀将延续回落，因房租、工资涨幅下降和商品价格保持低位。美联储或在5、6月开启降息周期，美债收益率和美元指数将有所回落。

在本系列的上一篇报告《构建房地产央企ESG 评价体系：绿色建筑是重点——A 股央企 ESG 系列报告之七》中根据房地产央企 ESG 相关政策构建了房地产央企 ESG 评级体系。 本篇报告选取申万一级行业房地产行业中的 11 家央企作为研究对象，尝试通过已构建的 评价体系对其进行评价分析，总结当前房地产行业央企 ESG 绩效管理情况。

九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城 市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。 目前，部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%，外围区域基 本均已降至20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提 升。国庆期间，对23 个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城 市看房的人同比增加了30%以上（见图1），增幅高过一线城市，也高 过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定 经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。

金融监管对地产连续积极表态，监管态度有所转向。2023 年11 月17 日中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会， 提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求， 对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支 持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权 融资。11 月初以来，国家金融监管总局、央行、证监会等多个金融主 管部门持续发声、积极表态，调研了解行业资金状况和融资需求，加 力推动民营房企融资，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融 资渠道稳定，促进金融与房地产良性循环，促进房地产市场平稳健康 发展。从“三道红线”“贷款两集中”管理，再到去年的“三支箭”和 今年的连续积极表态、加力推动支持，金融监管机构对于地产行业的 态度逐步转向。本次政策内容更具体明确，对于银行业的执行有较强 的约束性，有利于解决行业目前供给端资金环境持续收紧的问题。