跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳。2022 年1-4 月， 销售面积、销售金额降幅分别为20.9%、29.5%，4 月单月，销售金额、 销售面积增速分别为-39%、-47%，较上月-21pct、-21pct，销售跌幅继 续大幅走阔，继续探底。4 月住宅销售均价为9674，同比-11%，销售 均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷，环 比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政 策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望 企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调 首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。

2022 年1-4 月数据关注点：2022 年1-4 月房地产开发投资累计同比下降2.7%， 增幅相对2022 年1-3 月回落3.4 个百分点。2022 年初房地产开发投资增速由 正转负。

4 月单月销量同比增速-39.0%，较 3 月负增长扩大 21.3 PCT，疫情对降幅扩大有重要影响；根据高频数据判断 5 月销售总量承压，但部分城市二手房销售或领先好转，疫情成为影响复苏节奏的主要因子；政策底部已出现，且在房价转为下行压力和资金链压力转大背景下政策或持续改善，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑，后续将“更关注逻辑的验证”，即需求的改善。

地产是当前我国经济的又一个关键。目前，地产行业的恶性循环仍未被打破，整体处在极为反常的状态。在过去十几年中，地产行业的融资对利率高度敏感。但延续了十几年的按揭贷款增速与国债收益率降幅之间的正相关性现在已被打破，二者当下的背离程度前所未见。2022 年4 月，土地购臵面积增速下滑至10 年新低，土地购臵价格增速却上升至10 年新高，二者的背离程度之大，也前所未见。

疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大。4 月商品房销售面积同比-20.9%，前值-13.8%；销售额同比-29.5%，前值-22.7%；销售均价同比-12.45%，前值-10.28%。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；4）经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。5）房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。

过去每一次地产复苏均由影子银行先行。影子银行的角色主要包括两个，一个是更高的风险偏好对应的融资渠道，一个是扮演通道。高风险偏好的融资渠道使得货币环境偏紧、监管偏严的情况下依然有资金流向房地产。通道业务的存在使得传统银行资金也能绕道流入到房地产领域。背后的核心原因在于房地产行业较高的收益率，使得风险与收益匹配。因此过去每一次货币收紧下银行贷款增速下行时，影子银行的资金渠道率先回升，例如2011 年和2014 年。而在2018 年以后，受资管新规影响，通道业务规模持续萎缩超过60%，整体影子银行的规模已经开始放缓，带来房企整体融资规模向下。

今年以来国内在房地产投资方面持续呈现出下滑态势，在4 月份这种趋势并未改变，并导致全年累计投资额在2021 年以来首次出现同比萎缩。同时由于房地产行业销售不畅，房企回笼资金出现受阻情况。短期看来，房地产行业投资的回暖或仍需要进一步在需求端进行政策的放松，以帮助房企的销售企稳，缓解房企资金上的压力。

2022年 1-4月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-20.9%和-29.5%，较1-3 月分别下降7.1 和6.8 个百分点；4 月单月销售面积和销售金额同比增速为-39%和-46.6%，分别较3 月下降21.3 和20.4 个百分点，单月销售增速创历史新低，已连续9 个月的负增长。百城新建商品住宅价格指数环比增长0.02%，连续3 个月的环比上行，4 月下跌城市数量达到36个，较3 月减少1 城，房价走弱趋势有所放缓。