保交樓工作有望加速推進，房地産市場活力有望回升：10月份房地産竣工面積單月同比下降9.4%，1-10月同比下降18.7%，反映出房企資金鏈十分緊張。根據新聞報道，全國有數以百計的樓盤停工，購房者停貸，引發了民生問題。隨著國內民營房企近期融資渠道逐步打通，我們預計保交樓工作將加速推進，進而降低消費者對房企交付能力的擔憂，提升房地産市場的活力。

10 月销售再度走弱，但增速高于前期低点，表明需求下方支撑较强。10 月销售面积和销售额分别累计-22.3%、-26.1%，增速相比前月分别下降0.1、上升0.2 个百分点，当月同比分别-23.2%、-23.7%，增速相比前月分别下降7.1、下降9.5 个百分点；销售均价累计和当月分别同比-4.9%、-0.6%，增速相比前月分别上升0.4、下降2.9 个百分点。虽然销售数据有所走弱，但单月增速相较前期低点仍然较高，不仅高于4 月份的最低点，也高于7 月份的阶段性低点，表明需求下方支撑较强。

10月楼市成交再度走弱，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，预计临近年末房企仍将加大营销冲刺全年业绩；近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，房企流动性实际支持空间进一步打开。我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。

百强房企10 月销售分化加剧，整体下行但单月同比正增长的 房企数量增加。2022 年10 月百强房企实现全口径销售金额约 6135 亿元，同比下降31.7%，降幅较上月扩大5.2pct，环比 降低2.1%，行业整体维持低位；主流房企中，中海地产、华润 置地、招商蛇口、金地集团、建发房产、滨江集团、越秀地产、 华发股份、中国铁建、卓越集团、仁恒置地、中交房地产等12 家房企实现了单月同比正增长，多于上月的11 家；20 家房企 单月环比正增长，较上月14 家有所提升。10 月百强房企新增 土地货值共2592 亿元，同比下降37.3%，较上月提升6.4pct， 环比下降32.3%。

一般财政、政府性收入双双改善，使得广义财政收入回升。10 月，广义财政收入同比10.7%；其中，一般财政收入持续改善，10 月同比15.7%、较上月同比提升近7 个百分点，前10 月累计同比下降4.5%、预算完成度为82.5%、低于过去五年平均进度近6 个百分点；政府性基金收入下滑放缓，10 月同比下降2.7%，较上月降幅缩窄近17 个百分点，但预算完成度依旧低迷，前10 月仅为53%。

国家统计局公布2022年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额11.4万亿元，同比降8.8%；新开工10.4亿平米，同比降37.8%；竣工4.7亿平米，同比降18.7%；土地购置面积7432万平方米，同比降53.0%；土地成交价款6061亿元，同比降46.9%；商品房销售面积11.1亿平米，同比降22.3%；销售额10.9万亿元，同比降26.1%；房企到位资金12.5万亿元，同比降24.7%。

2022 年1-10 月，销售面积、销售金额增速分别为-22.3%、-26.1%；10 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-23%、-24%，较上月下降7pct、10pct，环比增速分别为-28%、-30%。10 月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏，以及购房者信心仍未修复。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。

尽管十一前后多部门联合出台需求端呵护政策，但销售降幅依旧扩大。10 月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方联合在需求端发力，但销售状况依旧没有起色。我们认为主要有以下几重因素：1）十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。

政策面来看，物业服务行业的政策持续友好，物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环，其重要性获得了社会各界的充分认可。基本面来看，随着近期房地产行业流动性紧张的缓解，预计四季度竣工将维持平稳较快增长，利于物管交付面积的提升；近期热点城市逐步推广“优质优价”，物业服务行业有望迎来“量价齐升”。

2022 年上半年，受全球及国内经济形势严峻、多城疫情反复、阶段性供过于求等问题的影响，大湾区甲级写字楼租金及价格指数同时下降，环比降幅分别为0.9% 和0.8%。期内，尽管当前的诸多挑战已然对区域写字楼租赁及销售市场产生影响，但大湾区仍持续录得新增供应入市，这进一步加剧了市场近年持续的供过于求状况。且与2021 年相较，大湾区整体租赁市场有所放缓，多数用家在企业房地产策略及写字楼需求决策的制定上更为谨慎。区域净吸纳量大幅下降，同时空置率上升。截至期末，大湾区半年度净吸纳量环比下降77.1%、同比下降72.4%，至26.9 万平方米；区域平均空置环比上升1.0 个百分点、同比上升1.1 个百分点，至22.4%。