经过前期发展与积累，中国住房租赁市场已逐步迈入正轨，政府供给+市场运营的双线发展路径已然形成， 截至 2023 年 8 月底，基础设施公募 REITs 市场已有 4 只租赁住房 REITs 上市。纵观海外，美国、新加坡及日 本等国家的租赁住房制度建设与市场发展均较为成熟，同时 REITs 市场的繁荣也为租赁住房的供给提供了重要融资渠道。我们以住房租赁市场及 REITs 市场均起步最早的美国为例，研究了美国不同时期所面临的主要问题、市场特征以及政策层面的顶层制度建设；并横向对比新加坡及日本等国情况，以期对于中国的租赁住房体系与租赁住房 REITs 提供后续未来发展的参考与借鉴。

8 月房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善，房企仍聚焦于核心城市，高能级城市拿地占比提升，1- 8 月国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比较 1-7 月持平，规模型房企拿地强度较 1-7 月有所回升，当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

整体收入增速放缓，国企增速高于民企。2023 年上半年 50 家上市物企收入总额 1248 亿元，同比+9.4%，相较 2022 年同期 27.8%的增速有明显放缓。主要因为：①与地产关联度较高的非业主增值服务受到较大影响下滑较大；②社区增值服务被重新定位，多数公司调结构。其中，国企物企收入增速+19.5%，民企且未展期物企收入增速+11.6 %，民企且已展期物企收入增速-1.2%；无关联房企物企收入增速+15.0%。当前国企及民企背景的物企明显分化，与地产行业国企民企的分化趋势一致，主要因为当前国企开发商在销售、拿地、融资等多方面的表现均优于多数民营开发商，能够给予关联物企更大支持。

我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步 显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之 后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落 地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二 线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。

由于2022 年以来开发企业新开工面积大幅下行，我们预计2024 年竣工面积下 行或难避免。而且，企业聚焦一二线拿地，现房库存占比提升，保交付高峰期 过去，也压低了2025 年之后商品房竣工面积预期。但是，城中村改造和保障 性住房建设，可能是2025 年之后边际逆转竣工面积下行趋势的关键变量。综 合考虑这些因素，我们预计2023/2024/2025 年全国房屋竣工面积同比增速为 15%/-20%/3%。

近期中央与核心城市政策密集落地，4 个一线城市执行“认房不认贷”，广州调整首付比例下限和房贷利率下限、放松 限购、降低增值税免征年限，多个二线城市放松限购措施。当前市场正值传统销售旺季，我们预计此轮政策能阶段性 拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性 的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板 块或迎来较大的beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀 地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更 新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

由于2022 年以来开发企业新开工面积大幅下行，我们预计2024 年竣工面积 下行或难避免。而且，企业聚焦一二线拿地，现房库存占比提升，保交付高峰 期过去，也压低了2025 年之后商品房竣工面积预期。但是，城中村改造和保 障性住房建设，可能是2025 年之后边际逆转竣工面积下行趋势的关键变量。 综合考虑这些因素，我们预计2023/2024/2025 年全国房屋竣工面积同比增速 为15%/-20%/3%。

央行公布 8 月社融、信贷数据。总量方面，数据显示社会融资规模存量同比增长9%（前值 8.9%），社融数据现见底企稳信号。结构部分，居民中长期贷款在上年低基数的基础上仍同比多减-1056 亿元。而企事业单位中长期贷款亦减少-909 亿元。总体上，8 月社融基本符合预期。社融的支撑力量主要是政府融资、票据冲量。

8月，债市再度演绎“过山车”行情，超预期降息打开利率的阶段性下限空间， 但长端利率并未进一步向下接近政策利率，市场仍保持一定审慎。而8月中下旬以来，稳增长政策密集出台，资金面维持较紧状态下，债市先在2.55-2.60%区间窄幅震荡；进入9月后，房地产政策落地，由此进一步推升市场调整，各类债券收益率快速上行，信用利差开始走扩，而此时恰逢季末月份，无论是跨季资金、还是理财回表致使的赎回压力，均引发市场高度关注。

受楼市地市景气度持续低迷、房企资金紧张的影响，房企上半年销售和投资规模整体仍然收缩，预计2023 年全年仍 将以力求稳健运营为主。从财务表现来看，业绩、盈利能力与现金流短期仍然承压，不过我们认为，房地价差已经 出现改善，这也有望驱动开发商盈利能力的修复，在估值及业绩的带动下，板块向上修复具备充足的空间及弹性。 同时，当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点，8 月末9 月初中央和一线城市重磅政策陆续出台，有望修 复短期悲观情绪，带动销售有所回暖，在这样的情况下，房企资金紧张也有望得到一定程度的缓解。