销售有筑底迹象，按揭贷款放款速度也明显加快。房地产开发投资保持稳定， 房屋竣工增速开始提升。我们认为，房地产开发问题企业的风险逐渐暴露，而 高信用公司的安全边际则逐渐增加。我们看好优秀地产公司的估值上行可能。

我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，其主要原因有：1）地产“政策 底”或已初步出现，中央持续释放地产利好信号，此前主要聚焦在房企资金压力方面的 缓释，不过12 月6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地 产业健康发展和良性循环，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后 续需求端政策的进一步松动。2）地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业 基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国GDP 和地方财 政的贡献度均较大，Q4 经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步 加强。3）三批集中土拍或通过适当降低土地保证金比例与首次付款比例、适当放宽土 地出让金缴纳期限、适度取消指导价或房价限制等方式缓解房企短期现金流压力、保障 房企盈利空间以适度提高房企的参与度，一定程度上能够解决目前房地产行业利润率走 低的核心矛盾之一。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，会议强调，（1）明年经济工作要稳字当头、稳中求进。（2）宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。（3）推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。新增促进房地产业良性循环和健康发展的表述。

国家统计局公布2021 年1-11 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额13.7 万亿元，同比增长6.0%；新开工18.3 亿平米，同比降9.1%；竣工6.9 亿平米，同比增16.2%；土地购置面积18287 万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519 亿元，同比增长4.5%；商品房销售面积15.8 亿平米，同比增长4.8%；销售额16.2 万亿元，同比增长8.5%；房企到位资金18.3 万亿元，同比增长7.2%。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，整体来看，会议再提“保障性住房”、首提“合理住房需求”和“良性循环”。“合理购房需求”延续了近期中央的一致表态，结合上周银保监会提及“满足改善性住房按揭需求”，我们认为首套刚需及改善性需求将得到更好的支持。中央上次提及“良性循环”要追溯至2017 年中央经济工作会议，其内涵不仅包括行业内部运行机制恢复正常，还包括房地产产业链上下游的平稳运行，从而使得房地产行业与国民经济和双循环格局形成良性互动。

2021 年12 月，政治局会议和中央经济工作会议均强调“推进保障性住房建设”；此前7 月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。核心观点：2022 年保障房建设有望加速推进，但对比棚改，其投资强度较低，实际投资规模相对有限，可能仅拉动2022 年地产投资1-2 个百分点；要真正稳地产，还需政策进一步松动，关注保障房对绿色建筑产业链的拉动。

新开工略显疲软，竣工周期可期。2021年1-10月，全国商品住宅新开工面积12.35亿平方米，累计同比下滑6.80%，全国商品住宅竣工面积4.14亿平方米，累计同比增长16.90%。

保障性租赁住房已成为新时代住房保障体系的主体，核心功能为解决人口净流入大城市的“新市民、青年人”等群体住房困难问题，因此其筹集计划与城市人口净增量高度相关。

2021 年12 月8 日至10 日，中央经济工作会议在北京举行，在房住不炒的前提下，会中针对房地产行业更具备托底意味，有望带来明年地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜，建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。

2021 年以来发生违约的房企债，从表象原因来看，皆是受到了房地产严监管政策的冲击。 但从违约背后的深层次原因来看，则是“战略定位出现偏差、盲目激进扩张”埋下了风险隐患，在政策趋紧、外部融资受阻的冲击下，最终酿成违约的“恶果”。