国家中心城市，经济增速居前列。西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交 界处，是辐射西北的中心城市。2022 年西安市地区生产总值（GDP）11486.51 亿元，同比增速4.4%，GDP 增速在全国GDP 前30 的城市中排名第三，西部 城市位列第一。第三产业贡献度高，占比61.74%。2022 年西安城镇居民人均可 支配收入48418 元，农村居民人均可支配收入18285 元。2022 年西安市常住 人口为1300 万，城镇化率79.6%，位居全国前列。

7 月全国商品房销售面积单月同比下滑15.5%，延续5 月以来跌 势。当前楼市尚处于调整阶段，是内需不足和购房人缺乏信心的 表现。7 月24 日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策 方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用 好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。7 月房企 到位资金和开发投资额持续下滑，融资不畅与销售较弱依然困扰 开发商加大投资。相较而言，保交楼取得持续进展，7 月竣工同 比增长33.1%。

新增社融 不 及预期，信贷偏弱为主要拖累因素。2023 年1-7月社会融 资规模累计22.08 万亿元，同比多增2069 亿元，其中7 月新增5282 亿 元，同比少增2703 亿元。我们认为实体部门信贷融资偏弱是拖累社会融 资规模少增的重要因素，6 月银行信贷季末冲量存在一定需求透支，社融 口径新增人民币贷款高达32413 亿元。7 月人民币贷款增量存在季节性回 落，仅新增364 亿元，创近5 年历史新低，同比少增3892 亿元。

地产销售不佳，政策密集表态，我们认为政策工具箱丰富，能够托底行业，不 会出现硬着陆。在开发企业拿地高线化的新行业特征和超大特大城市城中村改 造的巨大潜力下，具备信用融资优势、本地开发能力强、资金成本低、不动产 运营能力强的开发企业和优秀的物业管理企业将具有更好的发展空间。

国家统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.8 万亿元，同比下降8.5%；新开工5.7亿平米，同比降24.5%；竣工3.8亿米，同 比增长20.5%；商品房销售面积6.7亿平米，同比降6.5%；销售额7.0万亿元， 同比降1.5%；房企到位资金7.8万亿元，同比降11.2%。

7 月政策主线是推进消费REITs 和鼓励民企发行。23 上半年监管机构 已经对现行REITs 制度进行了完善，因此7 月政策重点落在了用好 REITs 工具以推动实体经济复苏。在7 月6 日产业REITs 发展峰会、 7 月24 日发改委发文以及7 月25 日证监会23 年系统年中工作座谈 会中均强调了抓紧推出消费REITs 项目且鼓励民企参与发行REITs， 与当前复苏消费和支持民营企业的宏观政策背景相契合。

7 月70 个大中城市新房与二手房房价同环比跌幅均扩大。70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，同比下降0.6%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.2 个百分点；二手房房价环 比下跌0.5%，同比下降3.1%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.3 个百分点。新房房 价同比增速已经连续14 个月为负，二手房房价同比增速已经连续16 个月为负。70 个大中 城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，7 月新房、二手房房价环比上涨城市分别有20、 6 个，比上月分别减少11、1 个；新房、二手房房价同比上涨城市分别有26、5 个，均比上 月减少1 个。新房与二手房跌势均加深，主要是因为：1）多数城市楼市交易呈持续疲软态 势，新房供需两端均表现低迷。2）部分城市二手房挂牌量仍处高位，但受当前市场信心不 足叠加传统成交淡季影响，二手房成交活跃度不高，业主为促成成交主动降低价格。

投资建议：我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，热点一二线城市的 政策空间已经打开。后续核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修 复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分 城市首套房贷利率仍高于5 年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房 “认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政 策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的 相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。

投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋 律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能 在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们 认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优， A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外 宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿 城服务、万物云。

地产销售不佳，政策密集表态，我们认为政策工具箱丰富，能够托底行业，不 会出现硬着陆。在开发企业拿地高线化的新行业特征和超大特大城市城中村改 造的巨大潜力下，具备信用融资优势、本地开发能力强、资金成本低、不动产 运营能力强的开发企业和优秀的物业管理企业将具有更好的发展空间。