7 月政策主线是推进消费REITs 和鼓励民企发行。23 上半年监管机构 已经对现行REITs 制度进行了完善，因此7 月政策重点落在了用好 REITs 工具以推动实体经济复苏。在7 月6 日产业REITs 发展峰会、 7 月24 日发改委发文以及7 月25 日证监会23 年系统年中工作座谈 会中均强调了抓紧推出消费REITs 项目且鼓励民企参与发行REITs， 与当前复苏消费和支持民营企业的宏观政策背景相契合。

7 月70 个大中城市新房与二手房房价同环比跌幅均扩大。70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，同比下降0.6%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.2 个百分点；二手房房价环 比下跌0.5%，同比下降3.1%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.3 个百分点。新房房 价同比增速已经连续14 个月为负，二手房房价同比增速已经连续16 个月为负。70 个大中 城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，7 月新房、二手房房价环比上涨城市分别有20、 6 个，比上月分别减少11、1 个；新房、二手房房价同比上涨城市分别有26、5 个，均比上 月减少1 个。新房与二手房跌势均加深，主要是因为：1）多数城市楼市交易呈持续疲软态 势，新房供需两端均表现低迷。2）部分城市二手房挂牌量仍处高位，但受当前市场信心不 足叠加传统成交淡季影响，二手房成交活跃度不高，业主为促成成交主动降低价格。

投资建议：我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，热点一二线城市的 政策空间已经打开。后续核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修 复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分 城市首套房贷利率仍高于5 年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房 “认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政 策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的 相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。

投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋 律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能 在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们 认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优， A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外 宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿 城服务、万物云。

地产销售不佳，政策密集表态，我们认为政策工具箱丰富，能够托底行业，不 会出现硬着陆。在开发企业拿地高线化的新行业特征和超大特大城市城中村改 造的巨大潜力下，具备信用融资优势、本地开发能力强、资金成本低、不动产 运营能力强的开发企业和优秀的物业管理企业将具有更好的发展空间。

2023 年7 月重点跟踪的70 个城市有55 个披露了全月销售数据，销售面积 和销售额环比分别下降30%和28%，同比分别下降36%和35%，2023 年 1-7 月销售面积和销售额累计同比增长1%和6%，累计增幅继续回落。展 望未来，我们认为政治局会议后各地仍有较大概率继续推进支持措施，不 过市场信心偏弱，如果落地政策力度未超预期甚至低于预期，行业需求和 销量反弹动力可能仍然较弱。从债券角度，我们认为国企整体违约风险不 大，但会受到市场情绪和部分机构风险偏好下降造成一定程度的抛售压力 影响，短期可保守等待投资机会。

7 月前百开发商销售环比下跌36.6%：根据克尔瑞的初步数据，在7 月传统 淡季加上销售气氛复苏不确定，7 月中国前百开发商合同销售额（全口 径）由6 月6,014 亿元（人民币，下同）环比下跌36.6%至3,810 亿元。 2023 年7 月销售总面积约为2,253 万平方米，环比下跌30.4%。2023 年前 七个月合同销售总额同比下跌5.9%至38,373 亿元（2022 年前七个月： 40,772 亿元），而2023 年上半年总合同销售额同比跌幅为0.4%。7 月延续 了自2 季度市场降温的势头，购房情绪有待复苏。

7月工业增加值环比增速为 0.01%，创下2011 年有数据以来的同期最低值。我们判断，7 月工业生产超预期走弱的主要原因在于企业加速去库存。在地产、出口等工业生产链条较长的产业需求持续承压的背景下，微观主体信心不振，选择减少生产以达到去库存的目的。7 月工业产销率录得97.8%，较 6 月上升 2.1 个百分点，2011-2019 年 7 月产销率平均上升 0.65 个百分点，说明今年 7 月产销率的上行是远超季节性的。根据统计局的定义，产销率是销售与生产的比值，7 月产销率上升反映企业在销售不振的情况下，更大幅度地减少了生产。分行业看，电子、建材、化工等行业产销率分别为 98.3%、97.3%、97.0%，比上月提高 4.1、2.8、1.9 个百分点，正好对应了需求偏弱的出口与地产。另外，7月国内高温、台风、暴雨等极端天气频现，对部分地区工业生产活动形成干扰，也是工业生产偏弱的原因之一。

7 月全国商品房销售面积单月同比下滑 15.5%，延续 5 月以来跌势。当前楼市尚处于调整阶段，是内需不足和购房人缺乏信心的表现。7 月 24 日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。7 月房企到位资金和开发投资额持续下滑，融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资。相较而言，保交楼取得持续进展，7 月竣工同比增长 33.1%。

基建投资增速继续收窄，地产投资进一步下行 基建端，2023 年1-7 月基础设施建设投资同比增长 6.8%，较 1-6 月减少 0.4 个百分点，基建投资增速继续收窄，但维持相对较高水平。地产端，2023 年 1-7 月房地产开发投资同比下降8.50%，较 1-6 月减少0.6个百分点，其中 7 月单月地产投资 0.92 万亿元，同比下降 17.77%，环比下降 28.65%，地产投资进一步下行。整体来看，基建和地产投资边际弱势运行。当前水泥行业需求主要靠基建支撑，地产资金紧张问题导致开工端偏弱，地产开工对水泥需求拉动不大，但基建需求无法弥补地产需求的下滑，水泥市场需求整体收缩。