随着房地产业发展向新模式转型，我国城市发展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，更加注重“质”的提升。在这样的背景下中央自4月以来密集强调要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，目的是消除城市建设治理短板，推动城市高质量发展。城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程。目前改造进度如何、各地有哪些新思路，将对全国房地产销售和投资有多大影响?本文重点围绕这些问题展开论述

9月 LPR 维持不变，受政策利好百城二套房贷利率明显下行。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上 LPR 为 4.2%，自7月以来已连续3个月保持不变。据贝壳数据，9月全国百城首套主流房贷利率为 3.9%，环比持平；二套为 4.57%，环比下降 24bp。9月二套主流房贷利率明显下行，主要是在“ 831”信贷新政下 ，二套住房商贷利率政策下限调整为不低于 LPR+20bp，推动二线、三四线城市二套利率环比分别下行 26bp、25bp；目前一线城市中广州房贷利率也迎来下调，我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。

经过前期发展与积累，中国住房租赁市场已逐步迈入正轨，政府供给+市场运营的双线发展路径已然形成， 截至 2023 年 8 月底，基础设施公募 REITs 市场已有 4 只租赁住房 REITs 上市。纵观海外，美国、新加坡及日 本等国家的租赁住房制度建设与市场发展均较为成熟，同时 REITs 市场的繁荣也为租赁住房的供给提供了重要融资渠道。我们以住房租赁市场及 REITs 市场均起步最早的美国为例，研究了美国不同时期所面临的主要问题、市场特征以及政策层面的顶层制度建设；并横向对比新加坡及日本等国情况，以期对于中国的租赁住房体系与租赁住房 REITs 提供后续未来发展的参考与借鉴。

8 月房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善，房企仍聚焦于核心城市，高能级城市拿地占比提升，1- 8 月国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比较 1-7 月持平，规模型房企拿地强度较 1-7 月有所回升，当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

整体收入增速放缓，国企增速高于民企。2023 年上半年 50 家上市物企收入总额 1248 亿元，同比+9.4%，相较 2022 年同期 27.8%的增速有明显放缓。主要因为：①与地产关联度较高的非业主增值服务受到较大影响下滑较大；②社区增值服务被重新定位，多数公司调结构。其中，国企物企收入增速+19.5%，民企且未展期物企收入增速+11.6 %，民企且已展期物企收入增速-1.2%；无关联房企物企收入增速+15.0%。当前国企及民企背景的物企明显分化，与地产行业国企民企的分化趋势一致，主要因为当前国企开发商在销售、拿地、融资等多方面的表现均优于多数民营开发商，能够给予关联物企更大支持。