政治局会议释放明确稳增长信号，债市利率随之上行：会议指出，当 前经济运行面临新的困难挑战，主要表现为国内需求不足、一些企业 经营困难、重点领域风险隐患较多以及外部环境复杂严峻，但我国经 济发展韧性和潜力巨大，长期向好的基本面没有改变。相较于今年4 月，此次会议对经济形势的表述更显严峻，在此背景下，提出了一揽 子的稳增长政策：强调加强宏观经济政策的逆周期调节、着力扩大内 需同时稳住外贸外资基本盘、持续深化改革开放、大力推动现代化产 业体系建设以及加大民生保障力度等。此外，会议精准回应市场关 切，就地产和地方政府隐性债务风险给出了明确、积极的表态。会议 落地后，市场信心有所提振，处于低位的债市利率上行调整。

全国层面来看，2023 年上半年商品房销售略有增长，商品房销售额同比去 年增加0.7%。但各个月份相较于去年有一定差异，2023 年3 月、4 月同比去年 分别增加6%、13%，开年确实呈现了脉冲式恢复；但进入二季度后，5 月、6 月 又进入弱化区间，分别同比下降5%、25%。

政治局会议提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方 案。”其中“一揽子化债方案”属于新增提法，引发市场关注。 短期看，当前中央应对地方债务思路仍是加强地方责任，而非中央兜底。 在既有隐债基本化解完成前开启新一轮扩边界式债务认定概率很低，预计 期限及结构优化为主要方向。发行地方债置换隐债概率较大，但预计仅针 对于已认定的隐债且规模有限。 长期看，根治地方债务问题需“金融→财税→国企”一揽子改革。金融改革着 力加强金融垂直化管理，财税改革着力降低地方经营土地积极性，国企改革在于区域与产业布局有进有退。预计改革先立刚兑后破，城投债短期仍刚兑。负债端稳定下，下沉1 年以内弱资质城投仍是可选策略。

针对溧阳市存续AA 级城投债的发债主体进行深 入分析和梳理，并结合该市全部城投平台截至2023 年6 月30 日的机构 持仓情况排序结果来看，推荐投资者关注江苏天目湖(集团)有限公司。 该平台主体评级为AA 级，系溧阳市内有机构持仓的城投主体中唯一的 AA 级平台，目前存量债券规模为27.90 亿元，存续债券余额体量不大 且多数为私募债，一方面较高的票面利率意味着个券可作为票息策略可 选标的，另一方面部分存续私募债估值偏低意味着存在资本利得博弈可 能；公司总债务规模保持稳健扩张态势，短期内兑付压力稍大且再融资 需求增加，但长期偿债能力较强，杠杆率不高，财务风险总体可控；公 司营业收入保持稳健增势且主营业务经营具备韧性，占比持续扩大，表 明业务板块在相关供需环境再平衡中逐步优化，主营业务基础得以进一 步夯实，预计主体的信用资质水平有望保持，在中低评级、区县级城投 平台中继续维持竞争力，提供增厚组合收益价值。

2023 年上半年，我国经济社会逐步恢复常态化运行，叠加政策利好频出，此前受到压抑的家居消费需求持续释放。此外，上游房地产“保交楼”政策发力，叠加前期受疫情影响而延期的项目交付，房屋竣工数据向好，带动下游家居消费好转。近期，商务部等 13 部门发布促进家居消费若干措施的通知，从供给端和消费端全面支持家居行业发展，未来随着促家居消费具体措施的落地，国内家居消费潜力有望得到进一步释放，行业迎来政策利好，建议积极关注前期回调较多，目前估值较低的优质家居标的。

中共中央政治局 7 月 24 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。学习研读会议通稿，我们有以下几点理解：第一，重点领域风险隐患较多，国内外多点需要关注；第二，加大宏观政策调控力度的同时用好政策空间，储备、成熟、适时地推出政策；第三，“新形势”下房地产政策调整可能较为有限，“一揽子化债方案”重心还在地方政府；第四，活跃资本市场有助于提振市场信心。 

此次政治局会议或是“政策底”的再确认。6 月 16 国常会提出研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，首次明确政策态度的改变。从近期一系列动作看，国常会先后审议通过了在超大特大城市推进平急两用设施和城中村改造的指导意见，中共中央、国务院联合发布了“民营经济 31 条”，国务院和各部委民营企业家座谈会紧锣密鼓地召开，发改委即将印发恢复和扩大消费的政策文件。一系列动作展开，和这次政治局会议一起，表明政策已经开始发力。

从土储总量看，截止 2022 年末，10 家房企中，保利发展土储占比达 35%，万科 A 以 24%的占比排名第二，两大房企土储总和占比过半，地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。从一线城市土储占比看，保利一线土储最多，达 1692.69 万平米，在其总土储中占比 9.98%；其次为城建发展，达 1256.13 万平米，占总土储的 75.67%；第三为万科，一线土储 1199.15 万平米，占比 10.10%；第四为首开，一线土储面积 1182.52 万平米，占比 43.37%；第五名越秀近 4 成土地位于一线四城，总面积超 1000 万平。其中，城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市，越秀地产的一线土储超九成来自广州，大本营本身位于一线的区域型地方国企，在当地具备较明显的土储优势。其余房企中，滨江集团一线土储资源较少，为 32.51 万平米，占比为 4.24%，主要因公司深耕强二线的杭州市场。 

政治局会议对房地产行业的表述的积极变化有助于提振市场信心，当前房地产行业估值与基金持仓均处于底部区间，尽管基本面修复较慢，但预计后续销售端在政策的扶持助力下有望重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

政策大基调不会变，但短期有优化空间。会议未提“房住不炒”，适应“供求关系发生重大变化的新形势”，将适时优化政策;但时至今日，“房住不炒”已经深入人心，前期二十 大报告里面也有强调，无需太过度解读，政策大基调不会改变，且“炒" 的大环境也已不在。此外，7月14日人民银行货币政策司司长邹澜曾在发布会上公开表示“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间"，本次政治局会议再次明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，后续政策端优化将有提速，典型如二线城市核心区与-线城市郊区等地的限制性政策有进一步优化可能。其他方面，本次会议内容亦涉及到包括扩大国内需求、化解地方债务、扩大中等收入群体、支持民营经济、活跃资本市场等维度，直指当前核心矛盾，先正视问题。再解决问题。有助干损升短期风险偏好。