根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两 年平均之6.7%。2022年首五个月累计销售同比下跌31.5%。 单月销售从去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫情影响，情况继续恶 化，今年3-5月单月销售同比下跌26-47%。 销售面积同样出现下跌， 2022年首五个月累计销售面积同比下跌24%。

本轮地产金融供给侧改革的初衷在于遏制泡沫化、金融化势头，引导行业平稳健康发展。但在执行过程中，监管机构、金融机构、房企、购房者、上下游参与者之间旧平衡被快速打破，新机制尚未建立之前，预期快速反转导致行业基本面、信用面出现负反馈式调整。伴随供需政策利好的逐渐释放，市场预期迎来自然修复，短期弱复苏趋势基本确立，复苏斜率和持续性仍有待观察。

房地产市场下行，加上疫情防控等因素迭加，上半年百强房企销售大跌超过5 成。然而，六月销售有所改善，环比五月上升60%。从三月份国务院、央行等六大部门集中出台政策，地产支持政策措施不断出台，房贷利息亦持续下调。反映政策可能收效了。然而，六月的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，未来7、8 月的销情将是关键。继续建议关注头部发展商，如中海、万科、龙湖、华润、旭辉、越秀、建发等。

近期商品房市场的基本面底部已逐步明晰，但基于我们对300 个重点城市的观察，土地市场的复苏尚不明显，过去一段时间土地市场仍保持着相对平淡：土地市场供求总量仍位于低位：2022 年1-6 月推出、成交建筑面积以及土地出让金持续为单月负增速，6 月同比增幅分别为-42%、-48%、-40%；推地及成交楼面价出现增长： 2022 年二季度供应与成交楼面价分别同比增长8.7%、0.1%，供应结构向一二线倾斜，带动土地价格回升；土地市场整体热度有小幅回暖，但仍低于成交活跃期：2022 年二季度溢价率4.46%，较一季度历史低位回升0.32 个百分点；2022 年二季度流拍率为17.84%，较一季度回落4.88 个百分点；

作为住房租赁的细分领域，“十一五”以来我国保障性住房建设力度不断加大，无论是从资金来源还是土地供应等保障程度方面明显提升。“十四五”开局以来，我国房地产市场总体稳定，坚持“房住不炒”的定位，大力发展保障性租赁住房是我国未来房地产发展的重大民生工程，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。政策护航下保障性住房建设不但改善了低收入群体的住房环境，也推动了城镇化发展，对商品房价格起到一定的抑制作用。展望未来，虽然疫情的不确定性仍将会阶段性影响保障性租赁住房企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展态势不会变。“租购并举”的长效机制将逐步得到完善，保障性租赁住房建设或将提速。

在国家土地及金融政策收紧的背景下，房地产企业在拿地及融资环节需做更谨慎的决策。纵观整个行业，集中度日趋升高，头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势，同时也主导着房地产销售市场，中腰部房企生存压力较大，数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重要手段。另一方面，新经济浪潮的助推以及存量运营时代的到来为房地产行业的数字化转型带来崭新机遇。

从2021 年7 月开始，地产和物业板块股价走势基本一致。2021 年7 月2 日至2022 年6 月29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了43%和54%。我们认为这主要因为：①当地产销售不断下滑，部分房企面临生死问题时，物业公司因为与关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响；②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。近期随着地产销售转暖，地产板块股价有所反弹，物业板块股价也开始有小幅反弹。2022 年6 月17 日-29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨了11%和10%。

主要数据低迷但销售端有所企稳。上半年，行业基本面羸弱，主要指标持续走低，投资、新开工、竣工数据降幅仍在扩大。但随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效，5 月份起销售数据恶化程度趋缓，这或是销售未来整体景气度好转的信号。从日频数据跟踪来看，销售回暖迹象渐显：2022 年截至6 月24 日，30 城商品房成交面积为6794 万㎡，同比-34%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-40%、-39%、-30%、-16%；样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。