销售复苏动能较弱，板块仍将处于政策博弈期。2023 上半年，新房市场全国商品住宅销售面积同比下降 2.8%; 二手房市场尽管复苏优于新房市场，但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价有所承压，6月70城新房/二手房环比下降 0.1%/0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保待分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

地产需求在 2-4 月集中释放后，5 月单月销售面积增速转负，6月增速为-18.2%，降幅有所扩大。融资与销售回款均承压，致使房企资金压力加大；房企拿地开工热情较低，房地产投资较为低迷。统计局表示，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。近期金融 16 条延期，央行鼓励商业银行通过变更合同约定或新发贷款置换等方式以解决存量房贷利率相对较高的问题，各地调控政策持续宽松；二季度我国消费、就业指标有所提升，后期经济整体增长有望稳定向上，多重积极因素将共同提振市场信心。

本周新房成交同环比降幅均收窄。40城新房成交面积为258.0万平方米，环比下降9.1%，同比下降30.7%，同比降幅较上周收窄了1.45个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为8.2%、-16.9%、-7.0%，同比增速分别为-12.6%、-37.9%、-34.9%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了11.4、6.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了5.8个百分点。

6月房地产基本面继续承压: 开发投资同比降幅较 5月小幅收窄，销售量价仍待改善，房企现金流仍存在一定压力。但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一摘子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具各充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

如le_何Su看mm待ar居y]民 中长贷和房地产销售数据的背离？6 月居民中长贷同比多 增463 亿元，存量增速小幅升至5.3%，但30 城销售数据在去年高基数 的影响下，同比大幅下降32%。由于房贷是居民债务的主体，居民中长 贷通常与房地产销售数据相同步，因此我们判断数据分歧的原因或在于6 月居民中长期经营贷明显增长。一方面，今年以来居民消费、经营活动持 续复苏，疫情所造成的限制性影响明显小于去年，居民中长期预期趋于稳 定，经营贷需求或因此增加。另一方面，可能与居民贷款置换行为有关。 我们观察到6 月居民提前还贷意愿仍偏强，当贷款置换操作存在时差时， 可能会造成当月产生新增贷款，下个月冲减存量贷款。

二季度以来成交增长动能不断减弱，6 月新房与二手房市场的下行压力进一步显现，当前制约需求和行 业销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差。新房销售走弱使得房企资金压力并未从源头得到 有效缓解，考虑到7 月、9 月是国内外债券到期的小高峰，下半年行业资金压力仍然较大。

内生合约面积增长：两大增长渠道均有所回落。根据克而瑞数据，23Q2 TOP50 物企实现新增内生合约面积3.1 亿平米，同比下滑9.8%，其中 关联方贡献6042 万平米，同比下滑13.8%，外拓贡献2.5 亿平米，同 比下滑8.8%，两大增长渠道均放缓，但龙头央国企和强信用中小物企 同比逆势增长。23H1 样本物企合约面积环比增长4.7%，较22H2 （3.7%）有所回升。

核心观点：本次“金融十六条”延期着重解决存量贷款和配 套融资问题，落脚点在于保交楼，有助于继续推动房地产市场 的平稳健康发展。自“金融十六条”发布以来，房企尤其是民 营房企的融资环境得到显著改善，其面对接下来的到期债务将 更为 从容，同时随着房企融资环境的改善和多管齐下的保交 付 措施，竣工面积呈现高增态势，“金融十六条”延期后， 我们预计此态势仍将延续，并进一步推动销售的修复。

房企销售：市场成交改善放缓，优质房企持续修复。销售金额方面，根 据克而瑞数据，23 年5 月百强房企实现销售金额5492 亿元，同比增 长5.8%，增速环比收窄24.6pct，重点跟踪房企实现销售金额3893 亿 元，同比持平，本月市场出现波动，销售恢复趋势暂缓。5 月强信用房 企销售同比增长25.8%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为 37.3%、42.4%，近期仅强信用房企同比获得增长。本月虽然市场整体 销售表现平缓，但仍有多家优质房企维持销售改善趋势，滨江集团单月 销售金额同比超100%，招蛇、金茂、华润同比增长超50%。