投资分析意见：城改资金逐步清晰，拆除比或突破、效率望提升，维持“看好”评级。我 们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策 发力关键点、并有望加速推进，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经 济和长期健康发展。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、 招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润 置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城 建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看 好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。

10 月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益 于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏 弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优 化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表 现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈 会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建 议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。建 议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以 及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。

高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，概念最早由普洛斯于20世纪 80年代提出，国内物流地产于21世纪初正式起步，目前已进入从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。近年物流设施及枢 纽颇受重视，不乏减税等多项红利政策，“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，拉动物流地产需求增长。当前我国物流地 产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市及其周边城市高标库市场长 期供不应求，部分中西部二线城市存在出租率欠佳及供应过剩风险；对标国外整体运营效率及人均物流地产面积仍有提升空间。 由于行业具备资产稀缺性及资金门槛高等特点，不乏众多参与者，其中外资具备先发优势，行业呈现“一超多强”格局。

本周建材三季报整体披露完成，受地产超预期下行以及宏观经济偏弱运行 影响，建材各子版块普遍营收增速环比有所放缓，不少公司甚至在三季度 出现营收负增长，业绩不及预期也已经反映在股价上。伴随着三季报落地， 不少公司也披露回购公告；展望四季度，高频成交数据显示，10 月52 城 新房共计成交350.2 万方，较9 月环比提升3.8%，较2022 年10 月下降 11.0%。尽管当前数据仍然低迷，但是地产销售已有边际回暖趋势。当前各地政策放松仍在落实，同时城中村改造的相关支持力度也在不断加码，我们认为以上两点因素均将显著拉动建材相关消费。

本文总结了当前的经济形势，回顾了 2023 年度重要政策，并对 2024 年度宏观经济与政策进行了展望，提出了相应的投资建议。实体部门方面，服务消费成为拉动经济增长的主动力。投资总量下滑，制造业和基建拉动，房地产和民间投资仍是拖累项。货币部门方面，PMI 近期明显回升，价格与利润同步改善。对外部门方面，外贸形势总体严峻，国别和品类分布均有亮点。财政部门方面，公共预算收入增速略有收窄，公共预算支出有所提速。

汽车：广州车展新车密集发布，自主车型多元化、高端化、智能化加速 2、计算机：建议关注数据要素及 AI 安全板块 3、公用：十月发用电量维持高增，水力发电情况持续改善 4、房地产：销售金额降幅连续 4 个月收窄，三部门为房地产融资再发声。

11月13日-11月17日，央行累计投放32110亿元，累计回笼-21000亿元，合计净投放11110亿元。其中，逆回购到期12500亿元，投放17610亿元。未来一周，逆回购到期-17610亿元。各期限美债收益率普遍下行。截至11月17日，2年期、5年期、10年期、30年期分别较11月10日变动-16bp、-20bp、-17bp、-14bp 至 4.88%，4.45%，4.44%和4.59%。中美两年期国债利差缩窄，人民币略微升值。截至11月17日，中美两年期国债利差为253.77bp，较11月10日变动-12.15bp。截至11月17日，美元兑人民币为7.25，较11月10日变动-4.41bp。

三季报净利润增速转正，行业业绩改善明显。上市房企2023年前三季度 共实现营业总收入15991亿，同比下降3.49%；营业利润921.61亿，净利 润526.07亿，归属母公司股东净利335.63亿，同比分别增长1.66%、增 长6.93%和增长55.35%，营业利润、净利润及归属净利润同比增速均转 正，扭转2020年以来持续下跌的状况。行业业绩改善明显。

周四（11 月 23 日）A 股市场探底回升、小幅震荡上涨，早盘股指跳空低开后震荡回落，沪指盘中在 3034 点附近获得支撑，午后股指震荡回升，盘中汽车、计算机设备、医药以及房地产等行业轮番领涨；文化传媒、教育、游戏以及贵金属等行业震荡回落，沪指全天基本呈现先抑后扬的运行特征。创业板市场周四震荡上扬，成指全天表现与主板市场基本同步。