中美有望进一步增加直航。当地时间11月15日，中美两国元首在旧金山举行会晤，双方“同意明年早些时候进一步大幅增加航班"据南方都市报消息，近半年中美直航已增班4次，而在2023/2024冬春航季，中美间直飞定期客运航班将增至每周70班。而两国元首达成共识后，明年中美直飞航班数量有望进一步增加。

政策暖风频吹，新形势新挑战新机遇。16 年 7 月，中央政治局首次提出要“抑制资产泡沫”，12 月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的不是用来炒 的”，此后各地陆续收紧房地产调控政策，商品房销售面积增速下行。23 年 7 月 24 日，政治局会议首提“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，未提及“房住不炒”。政策立足点放在把房地产稳定在经济中合理水平。

2023年美国经济大超预期，剧烈加息周期尚未遇制家庭消费、企业投资和政府支出扩张步伐。但随着货币信货紧缩效应释放、超额储蓄和企业流动性衰减、就业和收入前景弱化及财政赤字率下降，2024年美国经济增速将明显回落。房地产和汽车、消费电子等耐用消费在加息周期中已率先收缩，服务业未来将迎来放缓。尽管不能完全排除温和衰退可能性，但各部门下行不同步和实体资产负偾表强劲降低了经济衰退风险。通胀将延续回落，因房租、工资涨幅下降和商品价格保持低位。美联储或在5、6月开启降息周期，美债收益率和美元指数将有所回落。

在本系列的上一篇报告《构建房地产央企ESG 评价体系：绿色建筑是重点——A 股央企 ESG 系列报告之七》中根据房地产央企 ESG 相关政策构建了房地产央企 ESG 评级体系。 本篇报告选取申万一级行业房地产行业中的 11 家央企作为研究对象，尝试通过已构建的 评价体系对其进行评价分析，总结当前房地产行业央企 ESG 绩效管理情况。

九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城 市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。 目前，部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%，外围区域基 本均已降至20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提 升。国庆期间，对23 个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城 市看房的人同比增加了30%以上（见图1），增幅高过一线城市，也高 过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定 经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。

金融监管对地产连续积极表态，监管态度有所转向。2023 年11 月17 日中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会， 提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求， 对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支 持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权 融资。11 月初以来，国家金融监管总局、央行、证监会等多个金融主 管部门持续发声、积极表态，调研了解行业资金状况和融资需求，加 力推动民营房企融资，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融 资渠道稳定，促进金融与房地产良性循环，促进房地产市场平稳健康 发展。从“三道红线”“贷款两集中”管理，再到去年的“三支箭”和 今年的连续积极表态、加力推动支持，金融监管机构对于地产行业的 态度逐步转向。本次政策内容更具体明确，对于银行业的执行有较强 的约束性，有利于解决行业目前供给端资金环境持续收紧的问题。

投资分析意见：城改资金逐步清晰，拆除比或突破、效率望提升，维持“看好”评级。我 们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策 发力关键点、并有望加速推进，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经 济和长期健康发展。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、 招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润 置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城 建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看 好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。

10 月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益 于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏 弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优 化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表 现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈 会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建 议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。建 议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以 及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。

高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，概念最早由普洛斯于20世纪 80年代提出，国内物流地产于21世纪初正式起步，目前已进入从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。近年物流设施及枢 纽颇受重视，不乏减税等多项红利政策，“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，拉动物流地产需求增长。当前我国物流地 产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市及其周边城市高标库市场长 期供不应求，部分中西部二线城市存在出租率欠佳及供应过剩风险；对标国外整体运营效率及人均物流地产面积仍有提升空间。 由于行业具备资产稀缺性及资金门槛高等特点，不乏众多参与者，其中外资具备先发优势，行业呈现“一超多强”格局。

本周建材三季报整体披露完成，受地产超预期下行以及宏观经济偏弱运行 影响，建材各子版块普遍营收增速环比有所放缓，不少公司甚至在三季度 出现营收负增长，业绩不及预期也已经反映在股价上。伴随着三季报落地， 不少公司也披露回购公告；展望四季度，高频成交数据显示，10 月52 城 新房共计成交350.2 万方，较9 月环比提升3.8%，较2022 年10 月下降 11.0%。尽管当前数据仍然低迷，但是地产销售已有边际回暖趋势。当前各地政策放松仍在落实，同时城中村改造的相关支持力度也在不断加码，我们认为以上两点因素均将显著拉动建材相关消费。