30 个大中城市1-2 月商品房成交面积同比分别为-40%、+31%，其中2 月环比1 月增长29%，成交面积仅次于21 年2 月。分城市看，一线、二线和三线城市2 月成交面积分别同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二线城市韧性较强，2 月成交已超过21 年同期，但三线城市恢复偏弱。从30 个大中城市的周度高频数据来看，春节后新房销售也显示出回暖态势。2 月5 日~2 月26 日连续4 周环比增长，环比分别为+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分别为+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2 月27~3月5 日）销售面积环比下降3.4%，但同比仍增长24%。此外，根据克而瑞调研的数据，20 个重点城市平均开盘去化率为38%，与上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一类是以改善需求为主的热点一线城市，另一类是前期市场低迷的城市，近期刚性需求集中释放。

2023 年2 月百强房企业绩同环比增长。根据克尔瑞公布的2023 年1-2 月销售 业绩排行榜数据，前100 强房企操盘口径销售金额达到8189.7 亿元，较2022 年同期下滑11.6%，降幅较2023 年1 月缩小20.3 个百分点；权益金额达到 6545.4 亿元，较2022 年同期下跌10.7%，降幅较2023 年1 月缩小21.3 个百 分点，权益比80%。

总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回 暖仍需政策持续发力。2 月销售显著强于1 月，片状复苏为主。一是在多 地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以 及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间 购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去 年2 月基数相对较低。我们预计3 月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但 若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。

房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区 域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得 低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏， 更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售 表现和盈利能力。

本月观点：春节后楼市成交明显改善，核心城市土拍回暖，但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面，贷款利率政策动态调整机制下，多地首 套房贷利率回调至4%以内；供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，民企发债扩围，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市 场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦 持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海 外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

二手房恢复好于新房，近期热点城市呈现出全面回暖的状态。根据克尔瑞统计数据，近两周二手房市场呈现大幅修复，第8（02.13-02.19）15个重点监测城市成交172.3万平方米，环比上涨17%，同比上涨79%，第9周（02.20-02.26）15个重点监测城市成交204.2万平方米，环比再次上涨19%，同比上涨98%。市场大幅修复，规模创近一年以来周度新高，同比接近翻倍。热点城市二手成交呈现出全面回暖的状态，北京、成都、南京、苏州、杭州等均同环比较大上涨，均创近一年新高。2月全国16个重点城市成交面积同环比是分别增长了122%和54%，1-2月累计同比增长41%。

节后销售表现强劲，2 月新房共成交1349 万方，环比上升28%，同比上升23%，二手房成交同比上升128%。百强房企全口径销售金额5184 亿元，同比上升12%，实现同比增速回正，主流房企中，越秀地产、华发股份等14 家房企实现了单月同比正增长，26 家房企实现单月环比正增长。融资方面，2 月份无股权融资落地，债务融资规模达196.2 亿元，环比下降50.2%，主要品类如公司债、短融利率较上月有所上行，中票利率下降，资产支持证券、定向工具和海外债未发行。

凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式，已形成 “地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式，对于中国房企 新发展模式有高度借鉴意义。作为不动产投资管理平台的凯德 投资（CLI），由基金管理（私募基金与上市基金打通地产资管 链条）、旅宿管理（80%以上的旅宿单位为轻资产运营）、资本 管理（年度资本循环目标为30 亿新币）驱动发展。凯德中国 信托（CLCT）与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展，其 运营和资本管理能力优秀卓越。