近日住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱;财政部等三部委推动换房退个税政策延期;嘉兴全面取消限购限贷政策，有望成为各地政策调整风向标。7 月 24 日政治局会议定调适时调整优化地产政策、因城施策用好政策工具箱以来，行业积极变化持续，政策以改善性需求为突破口，持续支持购房需求释放。近期新房及二手房成交出现改善政策作用显现，各地尤其是一二线城市的销售改善有望持续，利好重点布局于高能级城市的房企。

8 月 30 日，广州市政府发文明确落实首套房“认房不认贷”，率先响应中央 政策，打响了一线城市认房认贷放松的第一枪。在“认房不认贷”实施后， SFC No. BTF199 +(86) 21 2897 2228 广州市无房有贷居民家庭的首套房首付比例最多可降 40%，房贷利率将下 降 60BP，有助于更好满足刚需和改善性购房需求。2022 年以来，多数二 三线城市已经放松限贷，而一线城市执行仍较严格，此次广州近 6 年来首次 放松认房认贷，政策力度较大、信号效应较强，关注其他一线城市是否有类 似措施出台。

 在政策的优化支持下，近期地产高频数据得到改善，本周 52 城新房成交面积环比上升 8.2%，17 城二手房成交面积环比上升 12.0%。地产行业积极变化持续，政策以改善性需求为突破口，一二线城市的销售改善值得期待，利好重点布局于高能级城市的房企。

在稳增长、防风险诉求下，我们预计央行仍会维持一个适宜的流动性环境， 但在防范资金空转和套利以及稳汇率的诉求下，资金利率或也难以明显低于政策 利率运行。故而对于DR007 中枢，当前按照政策利率1.80%判断。综合来看， 从当前经济基本面和资金面出发，债市仍无太大调整风险，此次5 年期LPR“按 兵不动”，债市空间又有所打开，但站在当前点位，赔率和空间或还是优先，后续 仍需关注政策进一步出台及实际效果，期间关注止盈点和市场交易结构的变化。

 销售：7 月销售金额跌幅持平，市场情绪持续走弱。销售延续6 月低迷情绪，7 月 商品房销售金额跌幅持平。2023 年1-7 月商品房累计销售面积66562.87 万平，同比 下降6.5%；7 月单月销售面积7048.28 万平，同比下降15.5%。2023 年1-7 月商品 房累计销售金额70450.00 亿元，同比下降1.5%；7 月单月销售金额7358.23 亿元， 同比下降19.3%。高频数据来看，市场进入7 月之后整体波动相对较小，市场情绪自 6 月以来持续走弱。我们认为销售难有起色可能主要由于：1）需求方面：今年经历了 积压需求集中释放后，市场销售持续走弱，购房者对于房价悲观预期较强，整体需求 不足。2）供给端来看，销售持续走弱，企业端一方面面临着推货市场接受度较差带来 的去化压力，因此进入7 月推货更为谨慎，另一方面也受到资金压力影响，新开工大 幅下降，有效供应不足。需求走弱叠加供给不足的背景下，7 月销售仍未见起色。

吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归 良性发展。（1）从日本经验教训来看，房地产政策需要松紧有度，适时 而定，避免犹豫不决和过犹不及。吸取日本经济泡沫破裂后在政策推出 时，对市场趋势研判不到位的教训，注重政策的时点和力度；（2）从我 国经济发展的现状来看，未来应通过加大政策力度，帮助市场尽快筑底 回暖，同时平稳过渡到良性发展状态：开大政策工具箱，帮助房地产尽 快走出困境，同时引导房地产市场向新模式平稳过渡。

日本住房需求衰退、宽松货币政策和弱金融监管共同导致了90 年 代房地产泡沫破裂。近十年在“安倍经济学”政策改革下日本房 地产市场转暖，出现积极变化。其中商品房市场价格回升，数量 下行，都市圈房价上涨明显；保障房市场供应减少，转向老旧社 区翻新改造；租赁市场发展规范回报率高，租赁REITs 表现强劲。 房地产企业压低杠杆转型经营服务管理，龙头企业市占率出现上 升。参考日本近十年的经验，中国房地产市场在经历阶段性调整 后，政策与企业已出现积极变化，新发展模式有望推动中国房地 产市场进入偏重运营、龙头为王的高质量发展阶段，布局一二线 城市和重视运营的开发商有望基业长青。

7 月新房与二手房市场均持续走弱。虽然7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也 相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。我们认 为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽 松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和 销售积极性的持续程度仍待观察。

2022 年已处在人口结构关键转折点，这或许是我们理解中国地产，所有宏观问题的起点。 呼应7 月政治局会议判断，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，我们理解这一判断 不同以往而又颇具拐点意义。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据 新闻发布会指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场 长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。中信建投证券总量联合行业团队推出近期房地产政策解读。