日本住房需求衰退、宽松货币政策和弱金融监管共同导致了90 年 代房地产泡沫破裂。近十年在“安倍经济学”政策改革下日本房 地产市场转暖，出现积极变化。其中商品房市场价格回升，数量 下行，都市圈房价上涨明显；保障房市场供应减少，转向老旧社 区翻新改造；租赁市场发展规范回报率高，租赁REITs 表现强劲。 房地产企业压低杠杆转型经营服务管理，龙头企业市占率出现上 升。参考日本近十年的经验，中国房地产市场在经历阶段性调整 后，政策与企业已出现积极变化，新发展模式有望推动中国房地 产市场进入偏重运营、龙头为王的高质量发展阶段，布局一二线 城市和重视运营的开发商有望基业长青。

7 月新房与二手房市场均持续走弱。虽然7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也 相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。我们认 为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽 松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和 销售积极性的持续程度仍待观察。

2022 年已处在人口结构关键转折点，这或许是我们理解中国地产，所有宏观问题的起点。 呼应7 月政治局会议判断，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，我们理解这一判断 不同以往而又颇具拐点意义。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据 新闻发布会指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场 长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。中信建投证券总量联合行业团队推出近期房地产政策解读。

房地产行业基本面表现仍然较弱，销售端持续回落以及融资端资 金到位缓慢等加剧行业资金面压力，政治局会议对行业表述相对 积极，期待进一步的支持性政策落地。建议关注财务稳健、销售 表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企， 及受益于竣工端高增的相关地产链个股。

国家统计局发布7 月70 大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅 环比情况来看，70 城新房价格7 月环比-0.2%（6 月为-0.1%），其中一二三线城 市环比分别0.0%、-0.2%、-0.3%（6 月分别为0.0%、0.0%、-0.1%），7 月新房价 格环比降幅扩大。同比情况来看，70 城新房价格7 月同比-0.6%（6 月为-0.4%）， 其中一二三线城市同比分别+1.0%、+0.2%、-1.5%（6 月分别为+1.3%、+0.5%、 -1.4%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城 市基本持平，三线城市价格自2022 年2 月以来同比持续下行。7 月70 城新房价 格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为20、1、49 个；同比上涨、持平、下跌 的城市数分别为26、0、44 个。

统计局公布2023 年1-7 月房地产市场运行情况。1-7 月房地产销售面积、销售金额、投 资额、新开工面积分别为66563 万平米/70450 亿元/67717 亿元/56969 万平米，同比增 速分别为-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%，前值-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%。

国家统计局发布2023 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积7048 万平，同 比增速-15.5%（前值：-18.2%）；开发投资金额9167 亿元，同比增速-12.2%（前值：-10.3%）； 新开工面积7089 万平，同比增速-25.9%（前值：-30.3%）。

事件统计局公布 2023 年 1-7 月全国房地产开发投资和销售数据，1-7 月 累计全国房地产开发投资67717 亿元，同比下降8.5%；1-7 月累计新开工 面积56969 万方，同比下降24.5%；1-7 月累计竣工面积38405 万方，同 比增长20.5%；1-7 月商品房销售面积66563 万方，同比下降6.5%；1-7 月 销售金额70450 亿元，同比下降1.5%；1-7 月房地产企业开发到位资金 78217 亿元，同比下降11.2%。

国家中心城市，经济增速居前列。西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交 界处，是辐射西北的中心城市。2022 年西安市地区生产总值（GDP）11486.51 亿元，同比增速4.4%，GDP 增速在全国GDP 前30 的城市中排名第三，西部 城市位列第一。第三产业贡献度高，占比61.74%。2022 年西安城镇居民人均可 支配收入48418 元，农村居民人均可支配收入18285 元。2022 年西安市常住 人口为1300 万，城镇化率79.6%，位居全国前列。