当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支
持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

政策环境综述：LPR 下调，当前仍存在政策改善空间。地方政策层面，5 月下旬以来四限政策仅包括南京限购边际放松、青岛限售限贷放松、
福清取消限售、临沂高品质住宅限价放松，对市场影响均有限，23 年以来尤其23Q2，地方政策几乎处于“空窗期”，目前四限政策力度评分距离16 年2 月底部还有46%的下降空间。自四月政治局会议“在超大特大城市推进城中村改造”表态以来，杭州、广州等多个高能级城市响应，有助于整合核心土地资源，推动未来供给放量。6 月5 年期LPR 下调10bp 至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间，但首套房贷利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。

我们通过大数据分析，对于全国存量住宅物业管理市场的活跃水平、竞争格 局、物业费定价等关键问题进行梳理。我们认为由于存量物业竞标市场打开的 关键点在需求，而对于品质物业的需求有赖于自上而下的制度完善以及居民 自身的意识提升，且亦与住宅本身生命周期密切相关，因此该市场将呈缓步 打开；在此背景下，深耕优质资产密集市场、且自身品牌力和服务力过硬的 物企有望成为“长跑冠军”。

内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约28,548 亿元，同比上升8.2%；权益销售总额20,136 亿元，同比上升9.0%；操盘口径销售25,353 亿元，同比上升9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有5.8%，比三、四月的28.7%及30.4%有所下降，五月销售环比亦下降14.5%。整体而言，凭着去年3-5 月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。

土地市场供需疲弱，预供地下流拍率下滑。2023 年前4 月300 城住宅用 地推出、成交建面同比下降均超30%，土地出让金同比下滑19.5%，三项 指标均较2021 年同期下滑超60%，政府推地态度有赖于销售修复。供地 由“集中出让”趋向“多次少量”，重点城市土拍错期，为房企留足充裕 研判时间，平滑资金计划。此外政府推地前摸排房企参拍意愿，预公告不 少于3 个月，供地信息披露更加细致明确，叠加优质地块出让加大出让力 度，22 城前4 月涉宅用地流拍率仅为2.6%，远低于2021 年、2022 年。

5 月新增社融15600 亿元，同比少增1.31 万亿元，主要受贷款、政府债券、企业债券拖累。5 月新增社融拖累因素主要包括：1）对实体经济发放贷款增加12200 亿元，同比少增6173 亿元；2）企业债券融资新增-2175 亿元，同比多减2541 亿元；3）政府债券融资新增5571 亿元，同比少增5011 亿元。5 月新增社融正向贡献因素主要包括：1）委托贷款新增35 亿元，同比多增167 亿元；2）信托贷款新增303 亿元，同比多增922 亿元；3）非金融企业境内股票融资新增753 亿元，同比多增461 亿元。总体来看，5 月社融同比少增幅度明显，反映经济融资需求尚待提振。

我们看到实体市场在2023 年第 1 季度出现复苏，但势头在2 季度放缓，尤其是二三线城市。国有企业开发商表现更好，销售额同比增长 40%以上，但民营企业开发商在2023 年首五个月的销售额同比普遍下降 20%以上。我们预计部分民营开发商将持续面对流动性困难，需依赖债务重组。同时，国企开发商将受益于政策支持、经济重启带来的市场份额提升，来自土地公开市场的机会，以及从陷入困境的开发商并购的机
会。我们等待更多信号来确认复苏的轨道。

我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云