物流方面，货物运输持续修复，国际航班保持回升。消费方面，居民消费需求在五一假期提前释放，5 月中下旬，电影市场和汽车销售均有所回落。房地产方面，新房销售回升，土地成交持平，二手房有所降温。新房销售方面，5 月下半月，30 城商品房销售面积为733.31 万平万米，日均销售面积45.83 万平方米，较上半月水平明显回升。土地方面，5 月后两周，全国土地成交面积3153.78 万平方米，与5 月前两周基本持平，但较去年同期下降7.3%。二手房方面，5 月百城二手住宅价格环同比均现回落。外贸方面，波罗的海干散货指数（BDI），中国出口集装箱运价指数和上海集装箱运价均现回落。

房地产行业景气度继续小幅回升，但整体仍处于低景气度水平。从数据来看，4 月份房地产开发景气指数为94.78，前值94.72。

用户画像上，有孩家庭是主要购房群体，一线城市用户购房需求领涨。购房动机上，改善性购房提升，更多用户购买二套、多套房。用户需求上，多数用户偏好购买80-140平住宅、三室、现房住宅；单身女性偏好全款购房，一线城市用户偏好异地购房。用户决策上，大多用户在半年内决策，单次收集信息110分钟，多数需求在置业选择阶段。用户决策受优质内容影响，房产内容营销价值大。用户偏好通过搜索引擎决策，信息全、便捷、高效是主要优势。

房企估值及投资建议：板块估值再度回落，房企修复分化。近一个月以 来（2023 年4 月26 日至2023 年5 月26 日），沪深市场及港股市场 房地产板块表现不佳。A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益为- 5.2%，相对收益为-2.5%。H 股方面，恒生地产类当月绝对收益为- 10.7%，相对收益为-5.6%。市场热度在2 月达到高点后回落，4 月全 国商品房销售价增量缩，市场成交进一步向核心市场集中，低基数下同 比22 年有所增长，但较19 年同期则有一定幅度下降。需求端向供给 端的传导有限，行业开工、投资同比降幅扩大。当前环境下，重点布局 核心城市的强信用强投资房企供需两端均具备更为显著的比较优势， 重点关注后续政策表态及企业经营表现。

房地产链条长、影响面广，横跨多个产业部门。由建筑业和房地产业定义的广义地产与39 个国民经济部门存在关联、对经济周期运行影响较大。其中，建筑活动依赖上游原材料和设备投入、直接消耗系数合计大于0.7，与工业部门联系紧密；房地产业活动的更依赖于自身投入、直接消耗系数合计不到0.3，与服务业部门联系更深。房地产对财政、金融、经济增长和就业均有重要贡献，但近年来影响趋弱。土地出让收入和房地产相关税对地方广义财政贡献达60%、但近年来增长已趋于下行；金融周期与地产周期共振、仍影响一半以上的固定资本形成；地产链GDP 占比一度超12%、但近年来经济贡献率已降至5%以下；房地产建筑吸纳就业下降，但房地产业就业保持稳定增长。

回归服务本源：基础物管业务收入占比提升，外拓能力将成发展胜负手。疫情之下，央国企及大型企业营收增速仍保持稳定。基础物管业务的营收及毛利润占比皆出现较大程度提升。同时各公司在管面积增速出现不同程度降低。行业合约在管比持续下滑，但大型企业仍保留较好增长潜力。第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标，对关联方依赖逐步减弱。2022 年样本公司新增在管面积中第三方占比达50.4%。

“金三银四”后楼市成交阶段性回落，地市供给成交缩量，预期未稳与精准投资下核心城市土拍热度不减；杭州、上海等热点城市进一步优化限购、落户、贷款等政策，需求端政策延续宽松，百城住宅价格已连续两个月企稳回升。当前政策环境仍旧温和，叠加房企年中冲刺，成交环比有望逐步改善。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

地产数据：4 月，国内30 大中城市商品房成交面积同比增长70.42%，1-4 月，全国商品房销售面积增长2.70%，地产竣工面积同比增长19.20%。 家居建材卖场数据：4 月，BHI 指数为142.16，创下21 年11 月以来的新高， 且高于2019 年的平均水平，同环比分别提升27.22 和13.37；建材家居卖场 4 月销售额1,625.23 亿元，同比增长60.66%。 家具行业数据：1-4 月，家具行业社零额为434.70 亿元，同比增长4.30%； 4 月，家具出口额为60.46 亿美元，同比增长0.60%。

核心观点：基于供需关系等数据，我们认为房地产市场出现四大分化：1）住宅供需结构较 好，办公楼、营业用房供需失衡较严重；2）高线城市供需较好，去化速度较快，低线城 市供给过剩，今年土地出让金规模可能偏低；3）销售端相对较好，竣工端欠账较多，保 交楼仍有一定压力；4）央国企和头部优质民企较为稳健，部分民企仍存债务风险。展望 后市，我们认为未来刚性和改善性购房需求仍将保持一定规模，目前房地产或处于底部向 上初期，住宅销售、个人按揭贷款等先行指标处于底部回升早期，但恢复力度不大，销售 端向投资端传导的速度偏慢，本轮房地产复苏或将是一个持续时间较长的温和回升过程。 此外，在保交楼政策支持下，预计竣工面积将保持较好回升势头，施工面积相对稳定，对 建筑建材、下游家电等需求的带动有望趋稳。