商品房销售额突破17万亿元大关，这是2020年房地产市场创下的“盛世"成绩。但这份光鲜的成绩之下，上市房企的毛利润和净利率却在大面积群体性下滑。

龙头房企的财报，是了解整个行业发展趋势的重要窗口。中国房地产报记者通过统计TOP50上市房企财报数据发现，50强房企中，有48家毛利率同比下滑，37家净利率同比下滑；归母净利润同比下滑的有18家；营收和净利润双降的有6家。仅2家房企毛利率保持上涨，它们是金辉控股和中南建设。

在以“房住不炒"为主基调的楼市调控持续发力之下，一方面新房价格严格受限，另一方面核心城市住房供不应求背景下地价持续上涨，而融资端资金收紧，融资成本水涨船高，毛利率下滑显然成为行业陷入内卷化的重要特征。

头部房企营收表现依然强势

对于房企而言，销售规模固然非常重要，但营业收入更能反映企业综合创造财富的能力。在2020年楼市热销之下，头部房企的营收表现依然很强势。

据中国房地产报记者统计，50强上市房企2020年营收总额达5.7万亿元，营收在2000亿元以上的有7家，4000亿元以上的有5家。其中，中国恒大夺得营收总额榜首，营业收入共计5072.48亿元，是唯一跨入5000亿元时代的房企。

碧桂园、绿地控股分别以4628.6亿元、4561亿元营收额位居第二名、第三名，大有追赶之势。万科排在第五名，营收也在4000亿元以上。

与此同时，房企之间的差距愈发拉大。排在第6名的保利发展，营业收入为2432亿元，第7名融创中国，营收为2305.87亿元，均不足3000亿元。第8名的中海地产，营收则位于2000亿元以下。TOP10房企创造的营收总和为3.3万亿元，是其余40家上市房企营收总和的1.4倍。

这份50强榜单中，位居第一的中国恒大与排名第50位的禹洲集团营收相差近50倍。

不过，房企营收也出现增速乏力的情况，尤其是规模越大的房企，增速放缓的趋势越明显。TOP10房企中，除融创中国营收增速达36.19%，万科、中国恒大、保利发展的营收增幅仅分别为13.92%、6.22%、3%，碧桂园则同比下滑了4.7%。

2020年营业收入同比下滑的房企还有华夏幸福、富力地产、融信中国、首开股份、时代中国、禹洲集团。尤其是禹洲集团，2020年营收下滑幅度高达55%，几乎被腰斩；其归母净利润亦大幅下滑96.76%；毛利率更是降至只有个位数的4.6%。

禹洲集团在业绩会上表示，公司报告期内收入减少主要是由于受疫情影响，上海的若干物业项目的开发进度，以及武汉及唐山的物业交付有所延期，导致收入递延确认。

而禹洲集团2020年实现合同销售约1049.7亿元，同比上升39.7%，首次跨过千亿门槛。

50强房企中，新城控股的营业收入同比增幅最大，为69.46%。

TOP50房企48家毛利率同比下滑

自2019年房地产行业利润增长拐点得到确认，叠加疫情对房企施工及竣工交付节奏的影响，营业成本进一步被推高，行业整体利润空间受到挤压，2020年行业整体利润率进一步下降。

据中国房地产报记者统计，50强上市房企中，2020年净利润同比下滑的有37家，毛利率同比下滑的则多达48家，这其中涵盖了万科、碧桂园、恒大、绿地、龙湖、华润置地等头部房企。

华润置地首席财务官郭世清在业绩会上回应称，2020年华润进行了计提减值准备，拉低项目结算的毛利率。毛利率下行是行业趋势，高价拿地后遇到限价政策限制了利润空间。

中达证券研究报告称，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1个百分点至25.2%，平均归母净利率下降2.6个百分点至10.4%。主要由于低毛利项目集中进入结算期。同时，房企在2016年下半年至2017年获取的项目地价较高、后续限价趋严，导致对应项目利润空间相对较窄。

但仍有部分房企保持了较高的利润率水平。其中，中海得益于多年来“重利润"的发展模式，虽然2020年毛利率和归母净利率分别同比降低3.6个和1个百分点至30%和25.68 %，但仍均保持在行业较高水平。

中海地产行政总裁张智超表示，当前政策对于中国海外这样财务稳健、经营稳健、资金充裕、注重精细化管理的企业而言是有利的。特别是“两集中"供地新规，对聚焦一二线城市的企业更为关键。中海地产有资金优势，面临更多机会。