中共中央政治局 7 月 24 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。学习研读会议通稿，我们有以下几点理解：第一，重点领域风险隐患较多，国内外多点需要关注；第二，加大宏观政策调控力度的同时用好政策空间，储备、成熟、适时地推出政策；第三，“新形势”下房地产政策调整可能较为有限，“一揽子化债方案”重心还在地方政府；第四，活跃资本市场有助于提振市场信心。 

此次政治局会议或是“政策底”的再确认。6 月 16 国常会提出研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，首次明确政策态度的改变。从近期一系列动作看，国常会先后审议通过了在超大特大城市推进平急两用设施和城中村改造的指导意见，中共中央、国务院联合发布了“民营经济 31 条”，国务院和各部委民营企业家座谈会紧锣密鼓地召开，发改委即将印发恢复和扩大消费的政策文件。一系列动作展开，和这次政治局会议一起，表明政策已经开始发力。

从土储总量看，截止 2022 年末，10 家房企中，保利发展土储占比达 35%，万科 A 以 24%的占比排名第二，两大房企土储总和占比过半，地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。从一线城市土储占比看，保利一线土储最多，达 1692.69 万平米，在其总土储中占比 9.98%；其次为城建发展，达 1256.13 万平米，占总土储的 75.67%；第三为万科，一线土储 1199.15 万平米，占比 10.10%；第四为首开，一线土储面积 1182.52 万平米，占比 43.37%；第五名越秀近 4 成土地位于一线四城，总面积超 1000 万平。其中，城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市，越秀地产的一线土储超九成来自广州，大本营本身位于一线的区域型地方国企，在当地具备较明显的土储优势。其余房企中，滨江集团一线土储资源较少，为 32.51 万平米，占比为 4.24%，主要因公司深耕强二线的杭州市场。 

政治局会议对房地产行业的表述的积极变化有助于提振市场信心，当前房地产行业估值与基金持仓均处于底部区间，尽管基本面修复较慢，但预计后续销售端在政策的扶持助力下有望重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

政策大基调不会变，但短期有优化空间。会议未提“房住不炒”，适应“供求关系发生重大变化的新形势”，将适时优化政策;但时至今日，“房住不炒”已经深入人心，前期二十 大报告里面也有强调，无需太过度解读，政策大基调不会改变，且“炒" 的大环境也已不在。此外，7月14日人民银行货币政策司司长邹澜曾在发布会上公开表示“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间"，本次政治局会议再次明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，后续政策端优化将有提速，典型如二线城市核心区与-线城市郊区等地的限制性政策有进一步优化可能。其他方面，本次会议内容亦涉及到包括扩大国内需求、化解地方债务、扩大中等收入群体、支持民营经济、活跃资本市场等维度，直指当前核心矛盾，先正视问题。再解决问题。有助干损升短期风险偏好。 

6月行业政策较少，重在对新项目的落实。23H1，发改委、证监会等已经对现行制度进行了一轮完善，下一步工作重点便落在了推进更多高质量项目落地这一目标上。6月8日，证监会主席在第十四届陆家嘴论坛上表示，将加大 REITs 产品创新和制度供给。地方政策方面，广州市积极响应号召，先于 5 月 31 日印发《 2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》，鼓励推动符合条件的 REITs 公募发行，随后于6月9日，发布《广东省基础设施 REITs 试点申报辅导手册》，对现行 REITs 政策文件进行了梳理和解读，总结了已上市的 28 单 REITs 在发行中实操经验，为未来发行的项目提供案例指引。

2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

从全国销售面积与金额来看，6 月新房销售金额同比转跌，销售面积同比跌幅扩大，高能级区域销售明显回落。我们认为，上半年市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售的下行压力大幅提升。2023 年 6 月商品房销售面积同比-18.2%，前值-3.0%；销售额同比-19.2%，前值 6.8%。从分城市能级的销售面积单月值来看，我们跟踪的一线城市(4 城)、新一线城市(5 城)、二线城市(7 城)，2023 年 6 月商品房销售面积同比增速分别为-20.2%、-53.9%、-21.9%；前值分别为 70.5%、11.4%、6.8%。

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。意见指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善 民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一-项重要举措。要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟- 一个推进一一个,实施- -项.做成一项。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。