2023 年二季度补偿性因素退潮，经济再度转弱；预计下半年经济复苏，复合增速再度回升，全年 GDP5.4%。CPI 同比走弱主因高基数加弱需求，下半年有望回升；随着翘尾因素减弱，预计三季度 PPI 降幅收窄，下半年逐步回升。需求方面，二季度投资总量放缓，结构分化，高技术产业保持高增，基建中枢回落，地产仍下行；消费阶段性转弱，6 月边际回暖；多元化和汽车行业崛起对冲外需下降；海外软着陆预期升温。 供给方面，二季度制造业 PMI 降幅收窄，非制造业小幅回落。工业生产修复；产能利用率处于低位；新能源生产保持高增。主体人群就业明显改善，青年失业结构矛盾仍存。

7月24日的中央政治局会议给予了房地产行业新定调，主要有以下变化:1)没有提及房住不炒:2)定调房地产市场最新形势判断:供求关系发生重大变化;3)首提适时调整优化房地产政策:4)“支持”刚改需求更改为“更好满足”。我们认为在当前适时对房地产行业重新定调，是弥足珍贵和及时的，后续期待会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化，如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。

投资分析意见:低基数下销售同比大降，政策转向助力探底修复，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清中期行业供给待修复，雪加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，证监会和住建部也积极表态，此外城改政策也密集推出，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐:A股:华发股份招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A股:越秀地产华置地、建发国际中海外发展龙湖集团，此外，建议关注城中村改造受益企业:天健集团、城建发展、中华企业等，维持物业管理板块“看好”评级，推荐保利物业、中海物业、万物云、华润万象新大正、碧桂园服务，建议关注:招商积余。

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡 沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协 同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需 求侧来看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包 括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧 信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能 级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。

7 月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%。7 月销售延续低 迷态势，因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少， 叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4 月至今无 论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7 月单月情况看， TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3474.1 亿元，同比降低33.6%， 环比降低34.0%；权益口径销售金额2704.1 亿元，同比降低35.6%，环 比降低36.1%。从累计情况看，1-7 月TOP100 房企实现操盘口径销售金 额34094.3 亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口 径销售金额27072.1 亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct。

2023 年上半年全国地方政府性基金预算本级收入的全年达成率为29.2%，绝 对规模同比下降超过17%，城市表现分化明显。我们预计由于房价将进一步下 行，企业拿地的意愿和能力会进一步下滑。今年迄今绝大多数城市的土地出让 计划则远未完成。我们判断今年四季度土地市场竞争会明显变少，且供地质量 会好于2023 年上半年。

城市更新的内涵包括棚户区和危房改造、老旧小区/厂区/街区改造，以及城中村改造等，本质 在于提升城市土地资源使用效率。过去的城市更新，更偏重拆除重建和商业化开发，在拉动房 地产投资的同时，也明显提高了居住成本，城市历史原貌并未得到充分保留；但2018 年以来， 城市更新政策逐步转向，开始强调对既有建筑的保留利用，我国城市更新已进入“有机更新” 的新阶段，尤其2021 年以来，住建部多次明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以 保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。2023 年以来，超 大特大城市城中村改造成为城市更新行动的焦点，是存量住房的供给侧优化和提升，对于改善 民生、推动城市高质量发展意义重大，也将在一定程度上拉动房地产投资。

7 月政治局会议更新地产政策表述。23 年7 月24 日，中共中央政治 局召开会议，更新了对房地产的政策表述。与此前中央会议相比，此次 并未提及“房住不炒”，新增表述“房地产市场供求关系发生重大变化， 适时调整优化房地产政策”，有关保障房的表述有所加强，“盘活改造各 类闲置资产”也为近期中央会议较新表述。此外，因城施策、支持刚性 和改善性需求及推进城中村改造表述延续，与此前相比并无太大变化。

政治局会议释放明确稳增长信号，债市利率随之上行：会议指出，当 前经济运行面临新的困难挑战，主要表现为国内需求不足、一些企业 经营困难、重点领域风险隐患较多以及外部环境复杂严峻，但我国经 济发展韧性和潜力巨大，长期向好的基本面没有改变。相较于今年4 月，此次会议对经济形势的表述更显严峻，在此背景下，提出了一揽 子的稳增长政策：强调加强宏观经济政策的逆周期调节、着力扩大内 需同时稳住外贸外资基本盘、持续深化改革开放、大力推动现代化产 业体系建设以及加大民生保障力度等。此外，会议精准回应市场关 切，就地产和地方政府隐性债务风险给出了明确、积极的表态。会议 落地后，市场信心有所提振，处于低位的债市利率上行调整。

全国层面来看，2023 年上半年商品房销售略有增长，商品房销售额同比去 年增加0.7%。但各个月份相较于去年有一定差异，2023 年3 月、4 月同比去年 分别增加6%、13%，开年确实呈现了脉冲式恢复；但进入二季度后，5 月、6 月 又进入弱化区间，分别同比下降5%、25%。