我们认为房地产已经由过往注重开发步入管理、交易、退出等全周期的大房产运营时代，未来每个子环节都蕴含着机会。从投资建议的角度来看，由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，我们下调行业评级至“中性”，下半年关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等；经纪行业建议关注平台模式逐见成效，具备“房、客、人”优势的行业龙头企业如贝壳、我爱我家。

行业 2020 全年销售依然实现强劲增长，销售规模再创新高， 商品房销售金额达到 17.4 万亿元，同比增长 8.7%，远超年初预期的不 增长甚至负增长。集中供地结果与我 们预期相符合。从拍地结果来看，头部房企资金充裕，优先受益。当前对于地产的金融环境并不宽松， 我们认为偏紧的金融环境还会持续，但房企间分化加剧，基本面扎实 财务稳健的头部房企不会受到太大影响，反而融资优势更加突出。

增速逐渐回落，区域表现继续分化。单月新开工继续负增长，竣工有所改善。行业投资高位，但预计后续增速持续回落。房企到位资金随销售稳步增长，定金及预收款增长靓眼。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比增长 14.0%，较 2019 年同期增长 25.4%，定金及预收款增速表现最佳。

本轮需求释放是经济复苏的结果而非原因，调控手段相对有限。房企销售端压力较小，但土地端压力极大。我们认为无论是房企的信用风险、还是 存货减值对利润表的影响，2021 年都好于 2020 年。增加供地是降低地价的可行手段。融资规模继续维持低位。我们认为后续政策将逐渐完善，从经济层面去解决行业当前问题， 有望见到行业利润率回归到正常水平。

5月以来居民按揭投放边际收紧，我们认为在此背景下后市销售增幅或将趋缓但整体仍将保持一定韧性;同时近期部分城市土地市场热度边际也有所降温。受此影响，我们认为政策端控房价、稳预期的压力已有所舒缓，考虑到板块当前估值及仓位均处于历史底部我们积极提示板块配置价值，建议投资者把握财务、土储周转“均好型”房企的低吸机会。

投资维持韧性，后续或稳中有降。开工、拿地双弱而销售仍优，关注供给端量价影响。到位资金增速维持高位，按揭利率延续上行。5 月全国房地产投资、销售韧性依旧，但新开工持续较弱、热点城市 地价高企背景下，后续部分热点城市房价上行压力仍存，后续持续关注供给端开 工、拿地变化。