本文从最终需求的角度构建了考量房地产业对国民经济贡献的方法，即以住宅投资与居住消费之和衡量的住房经济，并与美国、英国、日本进行国际比较分析。研究表明，发达国家与中国在房地产业对国民经济的贡献方面表现出诸多相似性和可参照性，包括住宅投资增速及其在GDP中占比表现出阶段性特征，居住消费在家庭消费支出中占比经历了先上升再趋于稳定的过程，住房消费端对国民经济的影响超过投资端。2013—2021年，中国以住宅投资与居住消费衡量的住房经济在GDP中占比平均为17.5%，并未明显高于美日等发达国家，其中，住宅投资在GDP中占比总体呈下降态势，居住消费在GDP中占比小幅上升，2018年来居住消费额首次超过住宅投资额。当前及未来一段时间，中国正处于住房投资带动作用下降而居民住房消费带动作用上升的发展阶段，在新发展阶段，房地产业要致力于通过构建新发展模式突出其最终使用功能和居住属性，与国民经济形成良性互动。

房地产市场复苏和信心恢复并不具有普遍性，在城市和区域间呈现严重分化格局，一线城市和部分强二线城市复苏明显，市场成交呈量价齐升态势。大多数三四线城市以及一二线城市非热点板块市场持续低迷。

长期以来，房地产行业处于扩张的发展阶段，而这种扩张的助燃剂是杠杆的极致利用，致使大火燃及整个行业。它的影响，不仅仅在于房地产行业本身，而影响了宏观经济社会的平稳运行和金融稳定。当下需要做的，一方面是化解流动性风险，稳定市场预期，修复市场主体信心；另一方面，可能更重要的是，痛定思痛，汲取教训，改变发展模式。

我国房地产市场经历了20多年的快速发展，如今土地资源、人口、城市发展阶段等情况发生了很大变化，过去房地产开发企业普遍采取的“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，房地产行业走向新发展模式之路势在必行。

2022年，在政策严监管和新冠疫情等因素冲击下，我国的房地产市场持续低迷，经历了罕见的深度调整期。据国家统计局数据，2022年全年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅；商品房销售规模下跌24.4%、销售额下跌26.9%，多项指数创下多年新低。实际上，推动经济运行整体好转需要房地产市场企稳作支撑，而房地产市场平稳健康发展也离不开经济复苏。随着疫情防控调整优化及政策导向，可以乐观地预见，2023年中国将率先迎来经济复苏，其中房地产行业有望逐步企稳，并随着宏观经济回升走出低谷，迎来新一轮的发展空间和机会。

1—3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

3 月社融同比多增，环比企稳增长，信贷改善是主要支撑。3 月新增社融53800 亿元，同比多增7235 亿元，正向贡献因素主要包括：1）人民币贷款新增39502 亿元，同比多增7211 亿元；2）未承兑银行汇票新增1790 亿元，同比多增1503 亿元。 信贷的扩张集中在中长期信贷的改善，从部门上看，居民户短期信贷、中长期信贷与企事业单位信贷均有增长，同比多增分别为2246 亿元、2613 亿元与2200 亿元。可见，社融同比多增的主要贡献因素是信贷，而信贷的改善是多方位的（包括居民户、企事业单位信贷改善）。

公司财务相对稳健，2022 年业绩实现正增长。随着市场需求逐步企稳，公司经营弹性修复可期，后续积极获取核 心城市优质地块的实力和概率也将大幅提升。同时，公司筹资性现金流得到明显改善，近期超过百亿的再融资举 措也有助于公司优化资产负债表，提高补充资金储备。我们看好公司通过系统性、长期性的管理运营优势稳固开 发业务基本盘，并积极拓展地产链上多元化业务的可能性，其中物业板块万物云已成功分拆上市，其他存量业务 重估价值也较为可观。我们建议持续关注。

3 月总量弱复苏结构强复苏，销售持续回暖仍需政策持续发力。3 月总量弱复苏一是因为2 月热度的延续；二是在3 月传统小阳春下，房企加大推盘力度抢跑客户，重点城市的供应量有明显增长；三是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复。城市之间分化加剧，以片状复苏为主，根据我们踩盘的情况，部分城市3 月热度已经出现回落，部分城市如成都、杭州等热度仍存，三四线整体复苏力度较弱。2023 年小阳春提前至2 月初到来，2-3 月均为小阳春阶段，目前已经接近尾声。前瞻的认购指标在部分城市已经出现回落，预计4-6 月主要依靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。