2023年1-3月，房地产销售指标继续回升，房地产市场转向平稳恢复。具体来看，一是全国房地产开发景气指数连续3个月小幅回升；二是房地产开发投资额同比降幅较前2个月有所扩大；三是房地产开发企业到位资金累计降幅继续收窄；四是房屋施工面积、新开工面积累计同比降幅再度扩大，竣工面积累计增速转正后继续提升；六是全国商品房销售面积累计同比降幅继续收窄、销售额累计增速由负转正；七是全国70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比上涨。

房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。

投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年基数明显降低背景下，4月单月地产投资仍同比降7.3%，降幅较上月扩大1.4pct；分区域看，东部单月投资转正，但其他区域压力较大，4月东部、中部、西部、东北部同比增速分别为1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023前四月仍同比降22%，后续土地购置费或存下行压力（3月单月同比降18.5%）；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-4月施工面积同比降5.6%），全年地产投资或延续负增长。

1-4 月销售金额同比+8.8%，增速较1-3 月增长4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较3 月扩大6.8pct。1-4 月销售面积同比-0.4%，增速较1-3 月增长1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较3 月扩大8.4pct。4 月单月销售均价为11969.5 元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较3 月收窄18.2pct。进入4 月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。

地产销售走弱，乘用车销量略超预期。上周中观景气多数走弱，结构性亮点在于4 月乘用车销量略高于此前乘联会与中国汽车流通协会调研预期，背后是价格战热度消退、居民观望情绪缓解，上海车展拉动人气等多方面因素驱动。景气回落一方面在于节后消费、出行需求明显走弱，地产销售、服务性消费、地铁客运、百城拥堵延时指数环比均出现明显下滑；另一方面在于节后工业生产恢复较慢，发电量、中游开工、货运物流以及上游资源品价格均有所回落。

市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。定性来看，收入（影响购房能力）及房价下跌预期、交付担忧（影响购房意愿）对楼市的影响逐步消散，但由于收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动。定量测算下，若市场整体去化率回升至2021年水平，对应2023年全国商品房销售面积有望同比微增。