投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡 沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协 同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需 求侧来看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包 括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧 信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能 级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。

7 月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%。7 月销售延续低 迷态势，因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少， 叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4 月至今无 论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7 月单月情况看， TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3474.1 亿元，同比降低33.6%， 环比降低34.0%；权益口径销售金额2704.1 亿元，同比降低35.6%，环 比降低36.1%。从累计情况看，1-7 月TOP100 房企实现操盘口径销售金 额34094.3 亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口 径销售金额27072.1 亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct。

2023 年上半年全国地方政府性基金预算本级收入的全年达成率为29.2%，绝 对规模同比下降超过17%，城市表现分化明显。我们预计由于房价将进一步下 行，企业拿地的意愿和能力会进一步下滑。今年迄今绝大多数城市的土地出让 计划则远未完成。我们判断今年四季度土地市场竞争会明显变少，且供地质量 会好于2023 年上半年。

城市更新的内涵包括棚户区和危房改造、老旧小区/厂区/街区改造，以及城中村改造等，本质 在于提升城市土地资源使用效率。过去的城市更新，更偏重拆除重建和商业化开发，在拉动房 地产投资的同时，也明显提高了居住成本，城市历史原貌并未得到充分保留；但2018 年以来， 城市更新政策逐步转向，开始强调对既有建筑的保留利用，我国城市更新已进入“有机更新” 的新阶段，尤其2021 年以来，住建部多次明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以 保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。2023 年以来，超 大特大城市城中村改造成为城市更新行动的焦点，是存量住房的供给侧优化和提升，对于改善 民生、推动城市高质量发展意义重大，也将在一定程度上拉动房地产投资。

7 月政治局会议更新地产政策表述。23 年7 月24 日，中共中央政治 局召开会议，更新了对房地产的政策表述。与此前中央会议相比，此次 并未提及“房住不炒”，新增表述“房地产市场供求关系发生重大变化， 适时调整优化房地产政策”，有关保障房的表述有所加强，“盘活改造各 类闲置资产”也为近期中央会议较新表述。此外，因城施策、支持刚性 和改善性需求及推进城中村改造表述延续，与此前相比并无太大变化。

政治局会议释放明确稳增长信号，债市利率随之上行：会议指出，当 前经济运行面临新的困难挑战，主要表现为国内需求不足、一些企业 经营困难、重点领域风险隐患较多以及外部环境复杂严峻，但我国经 济发展韧性和潜力巨大，长期向好的基本面没有改变。相较于今年4 月，此次会议对经济形势的表述更显严峻，在此背景下，提出了一揽 子的稳增长政策：强调加强宏观经济政策的逆周期调节、着力扩大内 需同时稳住外贸外资基本盘、持续深化改革开放、大力推动现代化产 业体系建设以及加大民生保障力度等。此外，会议精准回应市场关 切，就地产和地方政府隐性债务风险给出了明确、积极的表态。会议 落地后，市场信心有所提振，处于低位的债市利率上行调整。

全国层面来看，2023 年上半年商品房销售略有增长，商品房销售额同比去 年增加0.7%。但各个月份相较于去年有一定差异，2023 年3 月、4 月同比去年 分别增加6%、13%，开年确实呈现了脉冲式恢复；但进入二季度后，5 月、6 月 又进入弱化区间，分别同比下降5%、25%。

政治局会议提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方 案。”其中“一揽子化债方案”属于新增提法，引发市场关注。 短期看，当前中央应对地方债务思路仍是加强地方责任，而非中央兜底。 在既有隐债基本化解完成前开启新一轮扩边界式债务认定概率很低，预计 期限及结构优化为主要方向。发行地方债置换隐债概率较大，但预计仅针 对于已认定的隐债且规模有限。 长期看，根治地方债务问题需“金融→财税→国企”一揽子改革。金融改革着 力加强金融垂直化管理，财税改革着力降低地方经营土地积极性，国企改革在于区域与产业布局有进有退。预计改革先立刚兑后破，城投债短期仍刚兑。负债端稳定下，下沉1 年以内弱资质城投仍是可选策略。

针对溧阳市存续AA 级城投债的发债主体进行深 入分析和梳理，并结合该市全部城投平台截至2023 年6 月30 日的机构 持仓情况排序结果来看，推荐投资者关注江苏天目湖(集团)有限公司。 该平台主体评级为AA 级，系溧阳市内有机构持仓的城投主体中唯一的 AA 级平台，目前存量债券规模为27.90 亿元，存续债券余额体量不大 且多数为私募债，一方面较高的票面利率意味着个券可作为票息策略可 选标的，另一方面部分存续私募债估值偏低意味着存在资本利得博弈可 能；公司总债务规模保持稳健扩张态势，短期内兑付压力稍大且再融资 需求增加，但长期偿债能力较强，杠杆率不高，财务风险总体可控；公 司营业收入保持稳健增势且主营业务经营具备韧性，占比持续扩大，表 明业务板块在相关供需环境再平衡中逐步优化，主营业务基础得以进一 步夯实，预计主体的信用资质水平有望保持，在中低评级、区县级城投 平台中继续维持竞争力，提供增厚组合收益价值。

2023 年上半年，我国经济社会逐步恢复常态化运行，叠加政策利好频出，此前受到压抑的家居消费需求持续释放。此外，上游房地产“保交楼”政策发力，叠加前期受疫情影响而延期的项目交付，房屋竣工数据向好，带动下游家居消费好转。近期，商务部等 13 部门发布促进家居消费若干措施的通知，从供给端和消费端全面支持家居行业发展，未来随着促家居消费具体措施的落地，国内家居消费潜力有望得到进一步释放，行业迎来政策利好，建议积极关注前期回调较多，目前估值较低的优质家居标的。