房地产链条长、影响面广，横跨多个产业部门。由建筑业和房地产业定义的广义地产与39 个国民经济部门存在关联、对经济周期运行影响较大。其中，建筑活动依赖上游原材料和设备投入、直接消耗系数合计大于0.7，与工业部门联系紧密；房地产业活动的更依赖于自身投入、直接消耗系数合计不到0.3，与服务业部门联系更深。房地产对财政、金融、经济增长和就业均有重要贡献，但近年来影响趋弱。土地出让收入和房地产相关税对地方广义财政贡献达60%、但近年来增长已趋于下行；金融周期与地产周期共振、仍影响一半以上的固定资本形成；地产链GDP 占比一度超12%、但近年来经济贡献率已降至5%以下；房地产建筑吸纳就业下降，但房地产业就业保持稳定增长。

回归服务本源：基础物管业务收入占比提升，外拓能力将成发展胜负手。疫情之下，央国企及大型企业营收增速仍保持稳定。基础物管业务的营收及毛利润占比皆出现较大程度提升。同时各公司在管面积增速出现不同程度降低。行业合约在管比持续下滑，但大型企业仍保留较好增长潜力。第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标，对关联方依赖逐步减弱。2022 年样本公司新增在管面积中第三方占比达50.4%。

“金三银四”后楼市成交阶段性回落，地市供给成交缩量，预期未稳与精准投资下核心城市土拍热度不减；杭州、上海等热点城市进一步优化限购、落户、贷款等政策，需求端政策延续宽松，百城住宅价格已连续两个月企稳回升。当前政策环境仍旧温和，叠加房企年中冲刺，成交环比有望逐步改善。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

地产数据：4 月，国内30 大中城市商品房成交面积同比增长70.42%，1-4 月，全国商品房销售面积增长2.70%，地产竣工面积同比增长19.20%。 家居建材卖场数据：4 月，BHI 指数为142.16，创下21 年11 月以来的新高， 且高于2019 年的平均水平，同环比分别提升27.22 和13.37；建材家居卖场 4 月销售额1,625.23 亿元，同比增长60.66%。 家具行业数据：1-4 月，家具行业社零额为434.70 亿元，同比增长4.30%； 4 月，家具出口额为60.46 亿美元，同比增长0.60%。

核心观点：基于供需关系等数据，我们认为房地产市场出现四大分化：1）住宅供需结构较 好，办公楼、营业用房供需失衡较严重；2）高线城市供需较好，去化速度较快，低线城 市供给过剩，今年土地出让金规模可能偏低；3）销售端相对较好，竣工端欠账较多，保 交楼仍有一定压力；4）央国企和头部优质民企较为稳健，部分民企仍存债务风险。展望 后市，我们认为未来刚性和改善性购房需求仍将保持一定规模，目前房地产或处于底部向 上初期，住宅销售、个人按揭贷款等先行指标处于底部回升早期，但恢复力度不大，销售 端向投资端传导的速度偏慢，本轮房地产复苏或将是一个持续时间较长的温和回升过程。 此外，在保交楼政策支持下，预计竣工面积将保持较好回升势头，施工面积相对稳定，对 建筑建材、下游家电等需求的带动有望趋稳。

政策环境综述：政策环境稳定，一线城市边际改善。地方政策层面，23 年4 月以来地方改善政策出台频次较低，单次政策改善力度较弱，如 杭州分街道多次边际放松限购，广州、惠州单个区放松四限，政策环境 维持温和状态；23 年以来，一线城市政策环境出现边际改善，北京启 动“一区一策”试点，深圳二手房指导价仅作参考，“带押过户”大范 围推行，广州创新式开展“一手房带押过户”。4 月以来，“积极变化”、 “新发展模式”成为中央及国家部委表态关键词，新发展模式的推动建 立有利于房地产行业长期平稳健康发展。

销售：销售均价提升之下，新房销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑。2023 年1-4 月商品房累计销售面积37,636 万平，同比-0.40%；商品房累计销售金额39,750 亿元，同比8.80%.其中，4 月单月商品房销售面积同比-11.83%，前值-3.46%；销售额同比13.15%，前值6.34%；销售均价单月同比28.34%，前值10.15%。

国家统计局发布2023 年1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积7690万平，同比增速+5.5%（前值：+0.1%）；开发投资金额9540 亿元，同比增速-7.3%（前值：-5.9%）；新开工面积7099 万平，同比增速-27.4%（前值：-29.0%）。

国家统计局发布2023 年1-4 月商品房投资和销售数据。2023 年1-4 月，全国商 品房销售面积3.76 亿平，同比下降0.4%（1-3 月-1.8%）；1-4 月商品房销售额3.98 万亿元，同比增长8.8%（1-3 月+4.1%），其中商品住宅销售额同比增长11.8%。 分区域看，1-4 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为 15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3 月分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），东 部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，4 月以来宽松购房政策持续，商品 房销售额连续两个月实现正增长，但从我们跟踪的64 城5 月新房销售表现来看， 销售数据环比有所回落，二季度销售市场复苏进程仍需观察。

统计局公布房地产销售数据：1-4 月累计销售面积3.76 亿平，同比-5.36% （2022 年数据经调整后同比降幅-0.4%），销售金额3.98 万亿元，同比+8.8%， 销售单价10561.7 元/平方米，同比+11.15%。4 月单月销售来看，销售面积 7690 万平，同比-11.8%，销售金额9205 亿元，同比+13.15%，单月销售金额 11969.53 元每，同比+28.34%。2023 年销售面积绝对数值自2 月以来累计数据 和单月数据均低于2022 年，而销售均价同比显著增长，商品房销售金额实现同 比正增长通过价拉动而不是量来拉动，我们认为这说明房地产销售目前处于紧平 衡，需求量缩减的同时供给同时缩减，维持价格稳中有升。