（1）销售复苏昙花一现，下半年可能持续低迷。2023 年Q1 因积压需求释放销售短暂冲高后4、5 月环比转跌，当前购房情绪仍然处在缓步下滑的阶段，若无持续强烈政策刺激，我们认为下半年销售端可能持续低迷。（2）土地供应量缩质升，拍地集中度提高。2022 年300 城宅地成交建面跌至近十年最低，2023 年上半年继续收缩。土地投资低迷主要因：销售走弱，房企拿地意愿低迷；地方平台公司拿地能力萎缩；参与拿地房企数量大幅减少。我们认为下半年拿地依然是整体低迷局部火热，全年土地市场成交同比继续负增。（3）新房库存高位盘整，短期难走出库存高企的困境。狭义库存自2020 年后进入高位盘整期，2023 年上半年因推盘量减少以及销售弱复苏库存有小幅回落，但是相较于销售额已经回到2017、2018 年，库存绝对值才刚回落到2020 年初的水平，当前仍处于历史较高位置，其中三线城市库存压力尤为严重。

当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支
持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

政策环境综述：LPR 下调，当前仍存在政策改善空间。地方政策层面，5 月下旬以来四限政策仅包括南京限购边际放松、青岛限售限贷放松、
福清取消限售、临沂高品质住宅限价放松，对市场影响均有限，23 年以来尤其23Q2，地方政策几乎处于“空窗期”，目前四限政策力度评分距离16 年2 月底部还有46%的下降空间。自四月政治局会议“在超大特大城市推进城中村改造”表态以来，杭州、广州等多个高能级城市响应，有助于整合核心土地资源，推动未来供给放量。6 月5 年期LPR 下调10bp 至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间，但首套房贷利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。

我们通过大数据分析，对于全国存量住宅物业管理市场的活跃水平、竞争格 局、物业费定价等关键问题进行梳理。我们认为由于存量物业竞标市场打开的 关键点在需求，而对于品质物业的需求有赖于自上而下的制度完善以及居民 自身的意识提升，且亦与住宅本身生命周期密切相关，因此该市场将呈缓步 打开；在此背景下，深耕优质资产密集市场、且自身品牌力和服务力过硬的 物企有望成为“长跑冠军”。

内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约28,548 亿元，同比上升8.2%；权益销售总额20,136 亿元，同比上升9.0%；操盘口径销售25,353 亿元，同比上升9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有5.8%，比三、四月的28.7%及30.4%有所下降，五月销售环比亦下降14.5%。整体而言，凭着去年3-5 月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。

土地市场供需疲弱，预供地下流拍率下滑。2023 年前4 月300 城住宅用 地推出、成交建面同比下降均超30%，土地出让金同比下滑19.5%，三项 指标均较2021 年同期下滑超60%，政府推地态度有赖于销售修复。供地 由“集中出让”趋向“多次少量”，重点城市土拍错期，为房企留足充裕 研判时间，平滑资金计划。此外政府推地前摸排房企参拍意愿，预公告不 少于3 个月，供地信息披露更加细致明确，叠加优质地块出让加大出让力 度，22 城前4 月涉宅用地流拍率仅为2.6%，远低于2021 年、2022 年。