3 月，地产基本面延续回暖趋势，销售、竣工、到位资金走强，开发投资、开工、施工走弱。 我们认为，二季度低基数效应下，销售有望维持于复苏通道，投资、开工、施工端修复或仍较 为弱势，下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工增速有望修复，竣工端或继续稳 步走强。站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。

本次统计局所直接披露的销售、投资的同比增速，与我们根据今年的绝对值和2022 年同期基数对比来手动计算的同比增速有所差异，从结构上看，主要是西部地区的增速有差异。我们推测可能是调低了西部地区的2022 年1-3 月的销售与投资数值。此次统计局所直接披露的2023 年1-3 月西部地区销售面积、销售金额、投资增速分别为-3.2%、0.2%、-12.3%，而我们根据去年的数据手动计算的增速分别为-8.9%、-4.9%、-15.2%。此次统计局所直接披露的2023 年1-3 月全国销售面积、销售金额、投资增速分别为-1.8%、4.1%、-5.8%，而我们手动计算的增速分别为-3.5%、3.0%、-6.5%。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。

由于2022 年的疫情干扰和抵押贷款违约的担忧，我们预计2023年第二季度和第三季度的年初至今销售额将保持正增长。此外，二手房销售仍非常强劲，重点12 个城市3 月份的二手房销售总量达到了过去五年的新高。尽管4 月初的房屋销售预计会因清明节而环比下降，但4 月上半月的二手房销售仍然相当强劲，预计将成为2023 年迄今为止销售第二畅销的月份。新房销售也出现了类似的趋势。我们预计5 月份的销售将环比大幅增长。我们现在预计2023 年房地产销售额同比温和增长5%（原预计同比下降10%）。

从全国销售面积与金额来看，3 月份的住宅销售金额回暖带动商品房销售企稳。一线城市房价更加稳定，3 月份同比微涨。二三线城市房价同比有所下滑，但二线城市房价环比增速最高。我们认为，在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，带动一季度销售规模有所修复。拆分结构来看，销售均价较高的东部地区销售面积同比显著回升。当前政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。2023 年3 月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%。从分城市能级的70 大中城市房价指数来看，2023 年3 月一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅价格同比增速分别为1.70%、-0.20%、-2.70%，前值分别为1.70%、-0.70%、-3.30%；环比增速分别为0.30、0.60%、0.30%，前值分别为0.20、0.40%、0.30%。

1-3 月商品房累计销售面积29946 万平方米，按两期销售面积求同比的计算口径下，累计同比下降3.5%，跌幅较1-2 月小幅收窄0.1pct。1-3 月商品房累计销售金额30545 亿元，累计同比增速为3%。3 月统计局公告与计算口径出现差异，不过公告与计算两种口径下，商品房销售额累计同比分别为3%和4.1%，均为正增，这也是自2022 年1-2 月后，连续负增1 年以来这一指标首次转正。领先指标克尔瑞1-3 月百强累计销售额同比增长2.19%，指标之间的指向保持一致，即1-3 月商品房销售持续改善。

公募基金地产持仓持续下降。2023Q1 全市场和公募基金口径对房地产行业配置比例分别为1.89%和1.19%，分别较2022Q4 下降0.29、0.43 个百分点，连续两个季度有所下降，相对配置比例(-0.70%)连续13 个季度处于低配状态，低配幅度环比上个季度扩大0.13 个百分点，在19 个大类行业排名第13，与上一季度持平。2023Q1 末房地产板块的公募基金持仓总市值为765 亿元，环比下降23.6%，市值连续两个季度环比有所下降。

2023 年以来，随着防疫政策优化以及地产政策引导显效，房地产销售总体呈现边际回暖，一季度迎来“小阳春”。但这当中一方面有去年低基数的保护以及积压需求的集中释放，另一方面地产销售并非全面性的回暖，而是在不同城市能级间、新房二手房之间、以及不同企业之间显著分化。这背后反映的便是购房者仍存在“伤痕效应”，对于保交付、房价以及自身收入等问题的预期仍弱，故而后续修复的斜率和可持续性仍有待进一步观察。

REITs 产品集中公告一季报显示底层资产整体运营稳定，高速公路资产收入随着经济复苏，出行反弹而好转。部分产业园区资产的出租率滞后于经济周期下行而下行。不同业态资产中，保租房受经济周期影响最小。同业态资产的运营差异也越发明显，区域、租户分散度、稳定关联租赁需求支持、专业化运营能力都是影响运营差异的关键因素。整体而言，我们认为当前 C-REITs 市场具备吸引力，我们重点看好当前估值吸引力强、租金高度稳定的保租房 REITs,也推荐估值具备吸引力、在经营层面表现显著好于同业的 REITs 资产，和前期调整较大的经营权类 REITs 资产。

销售：在需求端政策持续向好之下，销售额同比转增。2023 年1-3 月商品房累计销售面积29,946 万平，同比-1.80%；商品房累计销售金额30,545 亿元，同比4.10%.其中，3 月单月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%；销售均价单月同比10.15%，前值3.70%。在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，一季度销售规模有所修复。从销售面积和销售金额来看，销售额的恢复更多的是销售均价上行带来的，我们认为，非一线的高能级城市出台需求端的鼓励政策较为积极主动，同时需求的释放空间也远大于低能级城市，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升。