投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年基数明显降低背景下，4月单月地产投资仍同比降7.3%，降幅较上月扩大1.4pct；分区域看，东部单月投资转正，但其他区域压力较大，4月东部、中部、西部、东北部同比增速分别为1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023前四月仍同比降22%，后续土地购置费或存下行压力（3月单月同比降18.5%）；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-4月施工面积同比降5.6%），全年地产投资或延续负增长。

1-4 月销售金额同比+8.8%，增速较1-3 月增长4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较3 月扩大6.8pct。1-4 月销售面积同比-0.4%，增速较1-3 月增长1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较3 月扩大8.4pct。4 月单月销售均价为11969.5 元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较3 月收窄18.2pct。进入4 月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。

地产销售走弱，乘用车销量略超预期。上周中观景气多数走弱，结构性亮点在于4 月乘用车销量略高于此前乘联会与中国汽车流通协会调研预期，背后是价格战热度消退、居民观望情绪缓解，上海车展拉动人气等多方面因素驱动。景气回落一方面在于节后消费、出行需求明显走弱，地产销售、服务性消费、地铁客运、百城拥堵延时指数环比均出现明显下滑；另一方面在于节后工业生产恢复较慢，发电量、中游开工、货运物流以及上游资源品价格均有所回落。

市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。定性来看，收入（影响购房能力）及房价下跌预期、交付担忧（影响购房意愿）对楼市的影响逐步消散，但由于收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动。定量测算下，若市场整体去化率回升至2021年水平，对应2023年全国商品房销售面积有望同比微增。

近年来，随着我国经济水平不断提升，各行业与以往相比实现了突破性发展，国际市场竞争力不断提升。作为我国经济发展的支柱性产业之一，房地产行业的发展重要性不言而喻。为促进我国房地产市场平稳发展，应当深入剖析现阶段我国房地产行业的相关政策及影响，深刻把握房地产调控政策逻辑，解决影响我国房地产市场平稳发展的若干问题，进而为房地产市场以及我国经济与社会的高质量发展打下坚实的基础。鉴于此，本文就房地产市场主要政策及发展中存在的问题进行了深入分析，探索了促进我国房地产市场平稳发展的相关建议，为广大从业者提供参考。

房地产是我国重要的支柱产业，其涉及上下游30多个行业，对国民经济影响巨大，同时，房地产也是居民大量财富的储存地，根据社科院统计，截至2019年，居民有60%的财富配置在房产上面，过去十几年，有很多民众通过买卖、持有房产实现财富的大幅增值，那么经过二十多年的发展，在当下宏观调控的背景下，房地产发展处于哪个阶段、未来走势将会怎样，对这些问题的分析和判断，值得深入思考。

4 月政策体现出证监会对C-REITs 更高的定位。4 月15 日，证监会提出提出积极推进《不动产投资信托基金管理条例》的立法工作，将不动产投资信托基金的发行管理上升至法律层面。其次，4 月3 日，深圳金融监督管理局提出，推动REITs 纳入“深港通”标的范围，扩大C-REITs的影响力。4 月19 日，国家发改委表示支持符合条件的民间投资项目发行REITs。行业方面，4 月14 日，水利部表示要推进水利REITs 试点；4 月28 日，证监会提出推动科技创新领域企业发行REITs。4 月25 日，23 年REITs 产业发展大会在京举行，上交所将建立北京市专项对口辅导服务机制，释放出北京市将带头着力推进项目发展的信号