1-2 月房地产开发投资额累计同比-5.7%。1-2 月全国房地产开发投资额为13669 亿元，同比减少5.7%，较前值提高4.2pct。1-2 月开发投资环比+51.3%。受制于土地投资复苏较慢，施工面积体量趋势性萎缩（2-3 年），投资会持续承压负增长，商办类压力相对较大。预计2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4 万亿元和12.1 万亿元，较2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。

苏州的房地产市场，房企、城市和板块或将持续分化，未来结构 性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一。核心片区的竞 争更为激烈，对房企要求更高，相应地去化也更为顺畅，均价也相对更高，国央 企和有实力的民企具备较强优势，A 股方面建议关注机制相对灵活的优质房企如 规模大、投资能力强、在苏州一批次土拍中拿地的地产龙头保利发展、招商蛇口； 苏州一批次土拍中积极投资的金地集团、华发股份。

强调风险，淡化调控。23 年政府工作报告有两点表态变化，第一点是新增强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，第二点是弱化了有关“房住不炒”的表述。本次报告提出过去五年始终“坚持房住不炒”，但在新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风险，以及如何更好的支持居民需求。定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这对于全年地产行业维持一个相对温和的政策环境，有较大的意义

武汉经济发展动能换挡为服务业，新一轮制造业发展暂处于相对落后地位。1）武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服务业上具备先天优势，也承接省内重要产业转移，人均GDP 在中西部城市排首位，GDP 规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落后地位，工业增加值全国排第16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，目前GDP 中第三产业占比已达62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去6 年武汉常住人口增量304 万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。

“稳定”为2023 年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023 年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。其中，“有效防范化解优质头部房企风险, 改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11 月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产负债表将率先迎来改善。同时，报告还提到“防止无序扩张, 促进房地产业平稳发展”，行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，未来格局重塑，注重经营管理和可持续性。

30 个大中城市1-2 月商品房成交面积同比分别为-40%、+31%，其中2 月环比1 月增长29%，成交面积仅次于21 年2 月。分城市看，一线、二线和三线城市2 月成交面积分别同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二线城市韧性较强，2 月成交已超过21 年同期，但三线城市恢复偏弱。从30 个大中城市的周度高频数据来看，春节后新房销售也显示出回暖态势。2 月5 日~2 月26 日连续4 周环比增长，环比分别为+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分别为+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2 月27~3月5 日）销售面积环比下降3.4%，但同比仍增长24%。此外，根据克而瑞调研的数据，20 个重点城市平均开盘去化率为38%，与上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一类是以改善需求为主的热点一线城市，另一类是前期市场低迷的城市，近期刚性需求集中释放。