本周REITs整体平均涨幅为0.12% ，较上周上升1.15pct。其中，园区基础设施板块上升0.54%，仓储物流版块上升0.52%，保障性租赁住房下跌0.19%，生态环保版块下跌0.62%，交通基础设施版块下跌0.36%，能源基础设施版块上升0.40%。本周25支REITs中14支REITs下跌。其中，华安张江广大REIT涨幅最大（+1.84%）。本周整体交易活跃度较上周有所上升。整体成交额环比上升7.6%，日均换手率较上周上升0.17pct；单支REIT层面，本周华夏中国交建REIT成交额最大，为2.54亿元；临港创新产业园REIT日均换手率最大，为6.11%。

小阳春提前启动，销售可持续性有待观察。1-2 月商品房累计销售面积15133 万平方米，同比下降23.3%，跌幅较12 月明显收窄27.9pct。1-2 月商品房累计销售金额15449 亿元，同比下降0.1%，跌幅较12 月收窄27.6pct。从高频数据来看，2023 年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5 周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显，我们认为春节后市场热度的回升主要是需求延后和企业经营策略双重影响下形成的：1）年末疫情感染导致的延后需求集中释放；2）房企抓住复苏窗口期加大推货。我们认为当前市场热度的提升可能更多源于积压需求的释放，而真正影响需求翻转的要素，包括对于房价上涨的预期和对于收入增加的预期暂未出现，因此当前的市场热度可能随着积压需求释放完毕后，出现自然回落。

具体来看，一线城市新房成交面积同比负增长，我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关，另一方面2 月北京、上海、深圳三个城市的供应量均处低位，供应量环比均下降，上海1 月集中供应新盘，深圳预期3 月新房入市较多。但一线城市整体市场热度并不低。其中，上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了7%和42%的正增长，上海由于供应下降，成交环比小幅回落；广深同比虽然仍有下降，但环比也都出现了小幅上涨，3 月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正。根据克而瑞调研，2 月广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回，深圳个别网红盘周末到访量破3000 组。因此我们预期一线城市新房成交面积3 月同比将会转正。二线城市政策放开较多，市场需求持续释放。武汉、成都单月成交均破100 万平，主要源于供应收缩和前期需求积累，其中武汉同环比涨幅分别高达106%、79%；杭州、厦门、福州因项目集中入市，成交面积同比分别增长83%、11%、51%。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨，不过我们认为，部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。我们认为3、4 月份高能级城市的“小阳春”仍会延续，但是全国数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升。从我们跟踪的3 月前两周数据来看，一线与二线城市新房成交面积同比增速持续提升，三线城市同比增速则有明显波动。

1-2月全國房地産銷售面積1.51億平方米，YOY-3.6%；銷售金額為15449億元，YOY-0.1%。本月銷售面積和銷售金額同比降幅顯著收窄，主要是因爲疫情積壓的去年12月和今年1月的需求在春節後集中釋放。1-2月份銷售均價為10209元/平方米，MOM+1.58%，YOY+3.7%。1-2月房地產投資金額為1.37萬億元，YOY-5.7%，同比跌幅收窄。1-2月房企到位資金為2.13萬億元，YOY-15.2%。隨著央行積極支持優質房企貸款和發債、證監會放開上市房企定增，到位資金環比改善。

开发投资：新开工稍显疲弱但降幅明显收窄，竣工显著改善下投资降幅也显著收窄。2023 年1-2 月累计新开工面积同比-9.35%；竣工同比8.00%；开发投资同比-5.70%。我们认为，“保交楼”政策加速落地和去年年底防疫政策优化，带动了竣工面积的改善。随着销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，施工与投资情况有望进一步好转。但土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会制约新开工和投资的恢复速度。

住宅销售额同比转正，房价平稳。2023 年1-2 月，商品房销售面积同比下降3.6%，降幅较2022 年全年收窄20.7pct；商品房销售金额同比下降0.1%，降幅较2022 年全年收窄26.6pct，其中住宅销售额增长3.5%。1-2 月住宅销售均价为10558，同比4%，环比与上年12 月持平，从去年年末开始房价逐步止跌，目前相对平稳。从2023 年1-2 月30 城新房销售数据来看，销售面积累计同比增速-13.7%，核心城市销售弱于全国，主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加。目前销售虽出现复苏迹象，但以点状复苏为主，还未形成整体趋势。我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现，推动市场销售逐步进入复苏通道，但目前购房信心还未完全恢复，从3 月高频数据来看二手房销售好于新房，并且新房修复节奏趋缓，上半年市场大概率会以“时间换空间”，全年来看销售处于“U”型的底部抬升阶段。