8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，包括碧桂园、 恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城 12 家房企参与，在落实房地产长效机制基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资 管理规则，具体标准涵盖“三道红线”：1）剔除预收款后的资产负债率＞70%；2） 净负债率＞100%；3）现金短债比＜1，此外拿地销售比是否过高、经营性现金流情 况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。同时根据企业在上述监管指标，分 为红色、橙色、黄色、绿色四档。不同档位的房企有息负债规模增速对应有所限制。

前言 ...... 4

1. 政策面与需求端交叉影响下的房企融资变迁.. 5

1.1. 融资驱动下的规模成长.5

1.2. 股权融资：2007、2009 年为房企集中上市期，2015 年定增加码.......6

1.3. 债券融资：2013、2017 年债务增速高点.......8

2. 融资新规对行业的影响 .....10

2.1. 风险分档、企业经营或分化..... 10

2.2. 短期：负债限速之下资金面压力尚可 .. 13

2.3. 长期：行业格局相对固化，弯道超车机会有限 14

3. 融资限速之下反求其身 .....16

4. 投资建议 ......18

5. 风险提示 ......18