国家统计局发布 2023 年 1-3 月商品房投资和销售数据。2023 年 1-3 月，全国商品房销售面积 2.99 亿平，同比下降 1.8%（1-2 月-3.6%）；1-3 月商品房销售额 3.05万亿元，同比增长 4.1%（1-2 月-0.1%），其中商品住宅销售额同比增长 7.1%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为 9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2 月分别为 2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，在一季度宽松购房政策下，由于疫情积压的购房需求逐步释放，销售市场企稳复苏态势初显，但从我们跟踪的 64 城 4 月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，小阳春持续性仍需观察。

本报告中样本物业公司如下。由于旭辉永升服务年报在我们撰写本报告时暂未发布，而万物云在2022年中报综述时暂未上市，因此2022物业公司年报 综述和2022年物业公司中报综述的样本公司略有差异，本报告数据分析丌包含旭辉永升服务，新增万物云。 截止2022年底港股上市物业公司共计62个。本报告总计分析17家样本物企，截止2023年4月6日合计市值3239亿元，占上市物业企业总市值80%。

近期土地市场有何新变化？土地成交结构分化明显，成交价格好于成交量、中高线核心城市好于中低线城市。 近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。今年主要城市民企拿地占比 达30%、远超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市场积极信号；但从土地成交情况来看，量价分化明显，土 地成交价明显提升、溢价率已由1 月的4%提升至4 月初的7%，但土地成交量仍低迷、3 月成交建面较年初下降59%。 不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。3 月一线、 二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8 个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5 个百分点至3.3%； 同时，截至4 月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%、明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。 土地市场变化驱动是什么？土地成交阶段性受供给侧约束影响，但主要原因在于地产需求的地区分化。 当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。2022 年底自然资源部优化集中供地机制，要求取消全年工 地次数限制、加强供地信息披露管理，受此影响，土地拟出让时间段有所延长，使得一季度短期土地集中供应量有所 减少，3 月土地供应面积较去年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。

投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀 差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下4 个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建 议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江 集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团； 4）中介稀缺标的，建议关注我爱我家、贝壳-W。

3 月销售延续低迷走势，销售处于筑底过程中。2022 年3 月，30 城新房销售面积同比增速-50.18%，环比增速28.32%，成交套数同比增速为-50.12%，环比增速为31.94%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超50%。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-47.74%/-50.80%/-51.12%，环比增速分别为0.50%/26.01%/79.60%，一、二、三线城市成交同比有所恶化。一季度销售情况依旧疲软，整体供应和成交没有明显转暖迹象，目前销售处于筑底的过程中，我们预计销售年中或企稳。

房地产基本面复苏几何？——销售持续复苏，一二手房单月销量创新高；投资热度回升，拿地利润有保障；融资环境改善，房企流动性压力减弱。