站在目前时点，短期房价涨幅迆大及需求透支、 国庆热点城市调控持续加码、宽松货币环境叠加人民币贬值预期，后续房价走势将何去何从。本篇报告为房价专题系列报告的第一篇，通迆翔实的数据和案例，系统梳理了国外主流国家房价走势及觃律、不同利率和汇率等组合下房价表现、 历次房价下跌的成因及后续走势

房企融资跟踪：房企业上半年融资环境相对宽松，但下半年出现逐渐收紧态势。房企到位资金在三季度出现同比下滑，但仍保持高位。房企融资方面： 股权融资： 2016 年以来共有 41家房企启动了股权融资计划，共融资 2304 亿元； 公司债： 三季度房地产企业成功发行公司债 38 个，合计规模达 495 亿元； 中票： 三季度房企共发行中票 14 个，计划发行规模为 193 亿元；信托贷款： 三季度上市房地产信托 216 个，合计规模达 680 亿。

中国的房地产行业从 98 年房改开始发展到现在，经历了行业发展最轰轰烈烈的“黄金时代”。在这 10 余年的发展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为国家重要的支柱产业， GDP 稳定增长的基础。 随着增量规模的积累，行业将从“增量时代”进入“存量时代”， 建议关注不动产经营、存量交易服务、房地产金融服务以及改造更新服务四个子行业的投资机遇。

地产跑输大盘。沪指本周行业板块普涨。截至本周五，沪指收报 3090.94 点，周涨幅为 0.89%。涨幅前四的板块为 SW 建筑装饰、SW 有色金属、 SW 电子、 SW 建筑材料，分别上涨 3.27%、 2.44%、 1.51%、 1.23%。 SW 地产跌幅为 0.15%，地产跑输大盘。目前地产股投资机会集中在业绩具有高保障、价值低估、资源丰富且布局优化的个股。

当前，旅游地产已成为地产行业的新引擎和突破口，包括万达、恒大、万科、碧桂园、观澜湖等众多房企进军旅游地产，从开发商向运营商转型。今年，恒大集团 500 亿布局京北，打造恒大文化旅游城。而 2015 年，由恒大地产集团斥资近 1600 亿、汇聚多名世界级设计师打造的海南海花岛已正式开盘。

10 月 11 日从中国政府网获悉，国务院办公厅关于印发推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案的通知。方案指出，“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上，年均转户 1300万人以上。到 2020 年，全国户籍人口城镇化率提高到 45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上。

核心城市租金上涨空间巨大，其中长租公寓有望成为增长最快的细分行业；房地产上市公司有望以集中式长租公寓为突破口抢滩存量经营市场

收入增长，盈利恢复。前九月公司累计收入达到1065.9 亿港元，同比增长34.3%，实现经营溢利351.6 亿港元，同比增长29.1%。三季度公司实现毛利率34.2%，带动全年毛利率恢复至33.0%（2016H1 为28.2%），远超行业平均水平。我们认为尽管对于原中信旗下地产项目的改善还需时间，但是不必过于悲观。凭借成本较低的土地资源、优秀的项目运营能力和品牌优势，公司未来3年的毛利率仍可维持在30%以上。

国土资源部、国家发展改革委等五部委联合出台《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，明确到2020 年全面建立科学合理的人地挂钩机制政策体系。国土资源部规划司副司长周建春表示，城市发展与人口增长相适应需要建立进城落户人口与建设用地供应更加紧密的挂钩机制，实现土地城镇化与人口城镇化相协调。

1-9 月，全国房地产开发投资额同比增长 5.8%，较 1-8 月扩大 0.3 个百分点；商品房新开工面积同比上升 6.8%，较 1-8 月回落 5.4 个百分点；施工面积同比上升 3.2%，增速较 1-8 月回落 1.4 个百分点；土地购臵面积同比下降 6.1%。 9 月单月投资增速为 7.8%，较上月继续扩大；新开工单月增速大幅下滑 19.4%， 主要由于去年 9 月异常高基数的原因，而单月土地购臵面积增速大幅回升至 12.5%， 待售面积同比回落至 4.7%，因此整体投资增速在下游去化率不断改善的背景下， 新开工的回落不改投资企稳回升的趋势。