2017 年宏观经济“类滞胀”态势更明显，地产与金融过度扩张拖累潜在增长，政策面加强房地产调控，防范金融风险，严控资产泡沫；资金面央行保持货币政策稳健中性；继银行和债券市场融资遭遇收紧后，证监会收紧热点城市房地产基金资管项目，对底层资产进行穿透管理；信用收紧，融资受阻，销售下滑，资金密集型房地产整体面临巨大的资金链压力。

1、 宏观：经济“ 类滞胀”，货币中性，信用收紧.......3

1.1、 2016 经济"类滞胀"出现，2017 态势将会更加明显.........3

1.2、 央行：货币稳健中性，差别化住房信贷政策......3

1.3、 既银行和债券之后，私募资管渠道房企融资再收紧........3

1.4、 住房和城乡建设工作会议部署 2017 工作内容........4

2、 市场：北京上调首套房贷，上海深圳量价齐跌，重庆投机放量，西安和嘉善启动限购.....4

2.1、 北京：发展装配式建筑，首套房贷上调，落实 1.5 万套自住房........4

2.2、 上海：集中清查"类住宅"，成交逼近五年低点，均价环比下滑 10.4%......5

2.3、 深圳：多渠道配建保障房，成交极度缩量，价格维持 5.5 万......6

2.4、 重庆：投机需求放量，国土局发文严控房价，地产商会建议按建筑面积售房....7

2.5、 成交放量，价格上涨，西安与嘉善启动限购政策.......9

2.6、 云南省发文促住房消费，允许未开工土地调整用途.......10

3、 公司：2016 年 12 家房企销售超千亿，集中度进一步提高，恒大股权融资 300 亿... 10

3.1、 2016 房企业绩榜，超千亿 12 家，超百亿 131 家......10

3.2、 2016 房企并购整合继续加速，集中度进一步提高......11

3.3、 恒大集团 300 亿出售恒大地产 13.16%股权.....12

4、 投资建议：长期关注土地资源大户、存量运营商和地产专业基金，短期持谨慎态度... 12

4.1、 长期，城市化进入下半场，城市发展和房地产盈利模式转变，新三股势力崛起.....12

4.1.1、 从城市建设模式转变到房地产盈利模式转变.....12

4.1.2、 房地产行业面临全面转型，未来将会由新三股势力把控......13

4.1.3、 存量运营连接消费升级，证券化使资产分散和流动.....14

4.2、 短期，商品房总销见顶，成本高企，融资受限，破立之间寻找相对确定点......15

4.2.1、 商品房总销见顶，热点城市成交萎缩，高库存城市售价难以提升.....15

4.2.2、 成本端居高不下，包括人工、大宗、土地......16

4.2.3、 融资多渠道全方位持续收紧.....18

4.2.4、 宏观破立之间，非稳态系统寻找相对确定点.....18

5、 风险分析....... 19