深圳的高房价、住房难举城关注、举国关注。去年以来，按照国家统计局的数据，深圳房价暴涨了62.5%，但2015年以来实际均价水平实现“三连跳”，即从2015年初的2.6万元上涨到年中的3.5万元，再到年末的4.2万元，2016年上半年接近5万元。如此飙涨将北上广等其他一线城市远远地甩在了后面。根据易居房地产研究院的监测，2015年，深圳房价收入比（套均价格/家庭平均可支配收入）达到25.8，居全国各大城市第一位，意味着深圳家庭要用近26年的收入才能买得起一套房子。

2016年，房地产“去库存”成为年度结构性改革五大任务之一。中央相继出台了房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”，多地也展开去库存“歼灭战”，本文分析目前的房地产市场冷热不均的现状，针对进一步发挥好住房公积金作用促三四线城市楼市去库存提出了建议。

abl“e_地Su产mm后a市ry]场 ”消费建材系列研究：我们跟踪海内外市场主要建材行业上市公司（主要为美股、欧洲及日韩上市），分析更长时间序列股价表现为A 股投资提供参考，“地产后市场”消费建材领域牛股频出，尤其是家装涂料行业，其穿越地产周期的盈利成长性尤其值得深

入研究。本篇为系列研究之二，通过剖析美国、欧洲企业成长特点，重点探讨中国家装为主的涂料企业崛起之路，维持行业“增持”评级。

诚然，十一长假前后，房地产市场迎来了新一轮调控大潮，多个城市密集出台限购限贷政策。投资者也非常关心这轮调控对于之后房地产市场的销售，投资和价格将有怎么样的影响。为此，我们一方面回顾历史，另一方面进行了各地的调研，希望给投资者提供一些方向和思考。

下游地产：8月，房市销售总体持续“量价齐升”格局，分类城市价格指数尤其二线城市价格同比增速较高；高频数据显示，9月一三线城市交易量回落，价格或趋稳定。

国务院总理李克强 9 月 14 日主持召开国务院常务会议，部署加快推进“互联网+政务服务”，以深化政府自身改革更大程度利企便民；决定大力发展装配式建筑，推动产业结构调整升级。

近期债券市场思考及策略判断。2009 年来房地产共经历了三轮周期，以这三轮房地产周期作为划分依据来看，从房价强势上涨到见顶回落的期间内，房价与债券收益率走势也呈现出了不同的关系。当前的地产市场正处于第三轮的强势上涨期内，十一期间各地纷纷出台政策，房市俨然进入密集调控阶段，因此房市调控对债市的影响也成为市场关注的焦点。

供需同环比双降，楼面价、溢价率回落。2016 年9 月，一线城市合计推出建面273 万平米（环比-48%，同比-48%）；成交建面211万平米（环比-57%，同比-68%）；合计出让金123 亿元（环比-85%，同比-79%），其中住宅用地土地出让金为55 亿元，环比下跌84%，同比下跌87%，溢价率98%。整体来看，2016 年前三季度受供地紧缩影响，一线城市土地成交量同比跌幅显著，出让金也同比小幅下滑。

2016 年 8 月，融 360 监测的 533 家银行首套房平均贷款利率为 4.44%，结束了 15 年以来的持续下行态势，环比首次持平，按揭贷边际宽松逐步消失。分城市看，一线城市中，北京首套房信贷环境呈现收紧，而上海、广州、 深圳则保持相对平稳； 重点二线城市首套房贷款利率整体保持平稳态势，但在首付政策方面，南京、杭州、武汉等热点城市部分银行逐步上调首付比例，首套房信贷政策逐步收紧。

人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题：根据美国学者哈瑞丹特的研究，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44 岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。相较其他国家，中国人购房特征存在一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比。