从定价权变迁中把握投资机会。不论是公司转型带来的估值重极，还是保险资釐举牌蓝筹带来的价值重估，行业定价权模式正収生变革，2017 年行业投资机会仍将孕育在定价权变更之中。尽管短期政策有收紧，随着长端利率下行，保险机极提升权益资产配置比例仍是趋势，高分红高 ROE 的蓝筹地产仍将受到险资的青睐，险资举牌概念仍将是 2017 年重要关注点。由于行业结极性矛盾，中长期看中小企业已抛弃对周期的幻想，主业多元化转型是大势所趋。随着基本面下行，其转型诉求将逐步提升，2017 年中小房企转型或卖壳退出有望重回大众视野。

大类资产配置意义加大，这个冬天不太冷。14 年底-15 年属于房地产行业衰退末端和复苏前半段，地产股处于基本面边际改善驱动的超额收益区间；16 年房地产完成小周期触顶并且开始回落，整体行情属于无风险利率改善支撑下的估值修复行情；进入 17 年，在大类资产配置框架下，房地产作为一类资产的配置热度下滑，但前期流动性持续改善、通胀温和上行将对冲房地产价格的滞后调整，这种价格刚性将使得 2017 年行业表现为“这个冬天不太冷”。

住建部部长陈政高11 月19 日说，装配式建筑是建造方式的重大变革，要全面落实装配式建筑发展目标和重点任务，并全面形成装配式建筑技术标准。

进入 11 月，杭州、深圳、武汉、南京、成都再度收紧楼市调控，预示着第二轮调控大幕已经拉开。与此同时，房企融资收紧政策密集出台，此前进入房地产领域的资金渠道也将被严格限制。在此情况下，预计 11 月楼市销售将进一步降温，且降温幅度将加大；开发投资增速仍将企稳，稳中有落的可能性较大；大中城市房价涨幅将继续收窄，部分热点城市或率先停涨。

上周（2016/11/26-12/02）楼市主流 40 个城市成交环比上升 26.2%，并且 11 月日均成交同比下降 21.6%，降幅较前周缩小 0.3 个百分点，其中一线、二线和三线城市分别同比-14.8%、-32.6%、-3.6%；而库存方面， 19 个重点城市可售面积环比下降，但受近期楼市成交走弱影响，去化月数环比上升 0.2 个月至 7.8 个月；拿地方面，前周 100 个重点城市土地成交环比下降 6.9%，年初至今累计成交面积同比下降 5.3%，土地成交仍显低迷；政策方面，上海和天津再次提高首付比例，湖南强调落实调控力控房价，显示出政府对热点城市政策力度和强度将大概率超预期，而非重点城市的政策宽松则体现了政府在抑制资产泡沫的基调下 “因城施策、有保有压”的思路仍将延续；此外，证监会主席刘士余周末在基金业协会会议公开讲话中痛批野蛮收购，或将影响年末险资举牌现象，险资动作或将放缓。我们维持近期 2017 年策略观点“周期淡化，资产为王”，并强调” 资产价值”在 2017 年选股标准中的重要性，而我们先前强调的险资举牌也只不过是资产价值催化剂而已，虽然本次因证监会喊话可能对于险资举牌股将造成一定短期压力，但对于部分拥有优质资产价值房企本身而言并不会有多大改变，因而我们维持目前的推荐组合：招商蛇口、首开股份、北京城建、新湖中宝、华发股份，并继续关注华鑫股份、中洲控股、浦东金桥、东湖高新、栖霞建设、嘉宝集团、迪马股份、广宇集团等。 

上海、天津调控政策进一步加码，市场整体对于政策预期仍为收紧，地产市场在有保有限的政策环境下稳健发展。而龙头开发商之间的交叉持股与并购整合的趋势也逐渐显现，一方面融创继续增持金科股份至 20%，恒大也继续增持万科至 14.07%，另一方面保利地产也曾有并购保利置业的想法，预计后续类似的资本运作还会发生，有助于房地产板块整体的价值发现和估值修复。未来 2017 年房地产市场仍延续结构分化的特色，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注大北京、大深圳、大上海、川渝和武汉布局的上市公司。

主力购房人群骤减，按揭收入比值激增。随着 10 月各地调控政策密集出台，本轮楼市调控窗口正式开启，而过往调整期销售最大降幅近 20%。从中长期来看，未来五年 25-29 岁的适龄结婚人口将大幅下滑 22%，导致适龄购房人口骤减；目前国内购房杠杆率总体可控，但测算一线城市房价收入比近 20，按揭收入比大幅提升至 98%，已接近购房者承受上限，促使需求端内生性调整。

房企公司债发行监管从严之后，地产调控进一步扩大至发改委监管下的企业债券。财新记者获悉，国家发改委将发布有关政策，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性地产项目，并对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定。

销售面积和销售金额累计同比2016年4月见顶，销售价格指标2016年3月见顶。