上周（ 2016/12/31-2017/01/06）楼市主流 40 个城市受元旦小长假影响，成交环比下降 23.5%，1月日均成交同比下降 4.6%，降幅较前周收窄，其中一线、二线和三线城市分别同比 3.7%、 -2.4%、 -12.6%；库存方面，19 个重点城市可售面积下降趋势不变，去化月数一线由升转降，二线已连续9 周上升，目前行业仍处于去库存阶段；拿地方面，前周 100 个重点城市土地成交环比上升 115.7%，全年土地成交 10.0 亿平，同比下降 7.1%，2016 年土地成交整体低迷，并预计 2017 年土地市场并不乐观，2017 年加库存弹性或较弱，周期大概率将延长。

2017 年宏观经济“类滞胀”态势更明显，地产与金融过度扩张拖累潜在增长，政策面加强房地产调控，防范金融风险，严控资产泡沫；资金面央行保持货币政策稳健中性；继银行和债券市场融资遭遇收紧后，证监会收紧热点城市房地产基金资管项目，对底层资产进行穿透管理；信用收紧，融资受阻，销售下滑，资金密集型房地产整体面临巨大的资金链压力。

中央已明确国企改革顶层设计，目标为到 2020 年，在国有企业改革重要领域的关键环节取得决定性成果。本轮国企改革始于 2015 年 9 月的 22 号文：《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》，2016 年以来密集发布配套文件，根据我们统计，中央国务院层面的就达到 11 份。本轮国企改革目标是优化资本配置，提升经营效率实现国有资产的保值增值，对应企业层面的目标成果即在于经营业绩的提升和企业价值的提升，对于上市的国企而言，对应的是股价的提升。

通过支出法、收入法及投入产出分析法，我们估算房地产行业本身及产业链对我国 GDP 影响占比略超 21%，其中前者占比约 11%，后者占比约 10%，大比重显示房地产依然是国民经济支柱产业；并且通过投入产出表分析可知，房地产对上下游的需求拉动效应高达近 3 倍，因而房地产对经济影响依然举足轻重；但与此同时，房地产对经济的增长贡献率却逐步走低，自14 起房地产对 GDP 增长进入拖累阶段，贡献率分别由 13 年 14.2%快速下降至 14 年4.3%、15年1.1%，

一手房：环比增速-16.8%，同比增速 7.6%。本周中泰跟踪 60 大中城市一手房合计成交 63,556 套，环比增速-16.8%，同比增速 7.6%，年初至今累计同比增长 18.3%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为-9.2%、-15.6%和-18.7%。二手房：环比增速-26.1%，同比增速-18.4%。本周中泰跟踪的 18 个城市二手房成交合计 12,823 套，环比增速-26.1%，同比增速-18.4%，年初至今累计同比增长 9.9%。一线、二线、三线城市环比增速分别为-11.8%、 -25.2%、 -29.1%。

2016 年“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松（非限购城市下调首付比例，交易税费减免、央行降准）过渡至当前的热点城市持续深化调控。进入 12 月份，限购再次扩容，逐步向中西部省会城市及东部热点三线城市蔓延。而信贷政策方面，热点城市信贷收紧也逐步由前期的商贷延伸至公积金贷款。

重庆房价的前世今生：重庆一直以来房价表现却始终平平，远落后于其他主流城市，算是国内市场的一块“洼地”。主要体现在过去累计涨幅小、绝对房价低，即使在2015 年以来一二线城市的牛市行情中，重庆也保持着自己独有的步调。

近年来，各地因征地引发的社会矛盾屡见不鲜。记者 12 月 25 日从第十二届全国人大常委会第二十五次会议上获悉，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决。

住建部再次要求持续整顿规范市场，2017年将抓好房地产调控；农村土地有望与国有土地同等同价入市；证券投资基金业协会通知将暂停房地产资管计划备案；济南调控升级，本地人限购 2 套，外地人购房需缴 2 年社保；南京市将停止实行购房落户政策； 营改增改革的效应好于预期， 房地产税负下降；江西国土资源厅出台关于少数住宅用地使用权到期问题的过渡性处理办法；北京代市长强调确保明年房价环比不增长；北京住建委进一步加强商品房现房销售管理；天津公积金贷款最低首付提至三成；西安市及非本市户籍居民家庭只能新购一套住房。

当前，对 2017 年房地产销售回落已达成共识，但对房地产投资增速分歧较大。我们认为 2017 年房地产投资增速不悲观。增速具体多少？什么样的方法可以合理预测？有哪些因素提供支撑？在年度策略报告基础上，本文提出三种房地产投资解构和预测方法，预测 2017 年投资增速并讨论其支撑因素。