随着黑石开始大手笔投资，影视基地成为炙手可热的物业

在新冠肺炎（Covid-19）大流行期间，被困在家的美国人一直在纵情观看电影和电视节目。他们已经把《虎王》（Tiger King）和广受好评的音乐剧《汉密尔顿》（Hamilton）都看烂了。数百万人甚至拿出时间看了像《不熔有失》（Floor Is Lava）（听起来就不是高大上）这样的低俗游戏节目——这档节目后来成为网飞（Netflix Inc.）的热门剧集。在3月底和4月初的高峰期，美国人每周花在流媒体视频上的时间超过1600亿分钟——相当于每人大约8小时，是一年前的两倍，因为当时去电影院看电影没有感染致命病毒的太大风险。

在这种背景下，黑石集团（Blackstone Group Inc.）决定收购好莱坞三个影视基地49%的股权。对于供人们逃避现实的娱乐行业来说，艰难时刻一直是业务高速发展期，但黑石的此项交易是对流媒体行业的长期押注。黑石表示，该交易已于8月3日完成，对这些资产的估值为16.5亿美元。为了满足全球对视频的无尽需求，即使在疫情大流行之后，亚马逊（Amazon.com Inc.）、网飞和华特迪士尼公司（Walt Disney Co.）等公司也需要制作节目的舞台。

黑石及其合作伙伴哈德逊太平洋地产公司（Hudson Pacific Properties Inc.）押注未来几年他们能在伦敦、纽约和温哥华等重要娱乐中心购买更多的拍摄基地。“就需求增长而言，这一趋势的强劲势头可与我们在房地产行业看到的任何趋势相提并论，"黑石美洲地区房地产主管纳迪姆·梅吉（Nadeem Meghji）表示，“如果你看一下数据，我们就会发现，过去三年里，全球娱乐业的内容总支出几乎翻了一番。"

在疫情期间，商业地产投资者一直在为向何处投资而困惑。由于疫情导致人们减少旅行和前往商场购物，酒店和零售物业面临风险。随着人们在家远程办公，办公室的未来也是前景暗淡。由于失业人数众多，就连长期以来被视为抗衰退的公寓，看起来也要经历几年的低迷期。这给黑石等“猎象"型房地产投资者留下很窄的选择空间。房地产调研公司绿街顾问（Green Street Advisors）的高级分析师丹尼·伊斯梅尔（Danny Ismail）表示，拥有一间摄影棚仍是“非常小众的行为"，但是，“这项投资具备多项普通房地产投资者认为非常有吸引力的要素。"

对业主来说，摄影棚多年来一直被视为一项不是很赚钱的生意。该行业的常态是制作公司签订短期租约，因为很多节目在播出一季后就被取消了。但网飞和其他流媒体服务公司的崛起打破了这种平衡。这些新的内容制作公司希望在现场设立办公室，并愿意做出长期租用承诺，以作为其一场又一场的大秀的舞台。流媒体大战刺激了需求，因为狂热的观众希望他们的订阅服务有大量节目可供选择。与此同时，新建成摄影棚则少之又少，因为在洛杉矶这样的都市，很难找到足够大的地块来建造飞机库大小的建筑。

经纪公司Newmark Knight Frank驻洛杉矶办事处的高级董事总经理詹妮弗·弗里斯克（Jennifer Frisk）表示，在疫情暴发前，这类物业的空置率约为1%。“这些摄影棚的业主能够挑选他们喜欢的人，喜欢的节目，和喜欢的条款，"她表示，“市场非常强劲。"即使是疫情导致制作中断，房东也不必提供租金减免，或应对租户离开问题。“每家租户都保留了自己空间，并计划尽快复工。"

Worthe Real Estate Group董事长杰夫·沃斯（Jeff Worthe）表示，供不应求的市场正迫使制作公司考虑质量较差的制作空间，包括零售商Forever 21以前使用的一个仓库。Worthe Real Estate Group与黑石在加州伯班克（Burbank）的办公楼和影视制作设施方面建立了合作伙伴关系。“人们将凑合着用两三年前根本不会使用的拍摄场地制作节目。"他表示。

这一切都验证了哈德逊太平洋公司10多年前开始实施的战略，当时网飞的主要业务还只是用红色信封邮寄DVD。从2007年开始，这家房地产投资信托公司开始收购好莱坞的一些具有历史意义的拍摄场地，包括第一部有声电影的拍摄地，以及拍摄或录制《黄金女郎》（Golden Girls）和《真爱如血》（True Blood）等许多电视剧的其他摄影棚。哈德逊太平洋为这些被统称为“日落工作室"（Sunset Studios）的物业增加了创意办公室，并向包括哥伦比亚广播公司（CBS）、网飞和迪士尼在内的租户出租空间。

去年年底，哈德逊太平洋的首席执行官维克多·科尔曼（Victor Coleman）开始与黑石总裁乔恩·格雷（Jon Gray）讨论潜在合作事宜。科尔曼说，他最终选择黑石的部分原因是，他们都有对摄影棚物业的长期承诺。此项交易给哈德逊太平洋带来开发新的办公室和影视制作设施的资金。黑石是全球资金最雄厚的投资者之一，拥有460亿美元可投资于房地产的“干火药"——投资者承诺的现金。

不过，目前经营摄影棚物业仍面临一些挑战。今年3月，加州进入封锁状态，影视拍摄也停止了。尽管6月起允许恢复拍摄工作，但由于演员和工作人员都在考虑如何在拍摄打斗和接吻场景时保持社交距离，拍摄工作重启速度缓慢。即使到今天，这些场地看起来仍就像被遗弃一样。哈德逊太平洋的Sunset Bronson物业——也就是网飞在好莱坞的主要办公室所在地——的停车场放置了一个宣传马克·沃尔伯格（Mark Wahlberg）主演的《斯潘塞机密》（Spenser Confidential）广告牌。该剧于3月6日首播。

哈德逊太平洋还通过提供照明设备、机械和控制室租赁等服务获取额外收入。在正常情况下，这部分收入约占公司总收入的三分之一。科尔曼表示，尽管公司几乎收到100%的摄影棚租金，但拍摄量减少导致公司第二季度的上述额外收入大幅下滑。

市场咨询公司Needham & Co驻洛杉矶娱乐行业分析师劳拉·马丁（Laura Martin）表示，摄影棚所有者面临的另一个挑战可能是，现场办公空间的需求下降。在让所有人员在家工作几个月后，网飞等公司可能会决定，法律和会计等后台人员可以继续远程工作。“新冠肺炎持续的时间越长，影视制作的一些传统习惯就越有可能发生变化，"马丁表示，“如果发生变化，则有可能更加分散，而不是集中摄影棚空间。科尔曼对翻天覆地的变化持怀疑态度。他说，对编剧、编辑、布景设计和其他制作岗位来说，面对面协作仍然至关重要。

影视业还有一个长期趋势是将制作转移到成本低廉、税收颇为优惠的地区。内容制作公司可以选择拥有、而不是租赁一些设施。例如，网飞在2018年买下位于阿尔伯克基（Albuquerque）的一个摄影棚，并将其作为网飞在美国的一个制作中心。

不过，马丁认为洛杉矶仍将保持其主导地位，因为明星们都住在那里。“明星们不会签约参演一个在堪萨斯州威奇托市（Wichita）拍摄10年的系列剧，"她表示，“还记得夏威夷吗？《迷失》（Lost）剧组人员在那里呆了10年。人们怨声载道。人们根本不想为了拍一部系列剧而在夏威夷呆上10年。"

长期来看，人们普遍预期的流媒体行业大洗牌也可能会损害需求。目前，在新数字内容方面有数十亿美元可烧的公司都拥挤在这一领域，包括迪士尼、网飞、亚马逊和苹果公司（Apple Inc.）。但规模较小的公司最终可能会被吸收或倒闭。

梅吉指出，那些服务被削减不会对黑石的押注造成太大影响。“我们真的没有考虑谁会是赢家，"他表示，“我们考虑的是总需求增长。"到目前为止，数据还是对他有利。尼尔森（Nielsen）的数据显示，随着经济重启，新冠疫情导致的流媒体视频观看激增的势头到6月初已有所减弱。但仍较上年同期增加了约50%。

总之对于供人们逃避现实的娱乐行业来说，艰难时刻一直是业务高速发展期。流媒体已改变电视制作公司对摄影棚空间的看法。他们不再采用短租方式，而是重复利用摄影棚用于拍摄多个节目。