近日认房不认贷在广州和深圳落地，监管加大对房地产企业融资的支持。政策 的兑现期已经到来，但政策的工具箱远远没有见底。市场的复苏已经可以期待， 唯市场复苏也需要更多政策形成合力。我们看好房地产产业链，重点推荐具备 低成本融资能力、不动产资产运营能力和规模化本地深耕经验的开发商，也推 荐拓展积极，品牌声誉良好，应收款问题可控的优质物管公司。

根据证监会官网，8 月27 日，证监会发文进一步规范上市公司股份减持行为， 明确“上市公司存在破发、破净情形，或者最近三年未进行现金分红、累计现 金分红金额低于最近三年年均净利润30%的，控股股东、实际控制人不得通过 二级市场减持本公司股份”，同时要求“从严控制其他上市公司股东减持总 量……鼓励控股股东、实际控制人及其他股东承诺不减持股份或者延长股份锁 定期”。我们认为完善股东减持规定将有利于市场投融资资金平衡，加强上市 公司市值管理与分红动力，提升投资人回报水平。

江苏省 GDP 总量 12.3 万亿元，居全国第二位，仅次于广东。江苏与广东的总量差距基本不变，与四川、福建的 GDP 总量差距缩小。2022 年江苏省 GDP 总 122875.6 亿元，实际增速 2.8%，在全国 GDP 总量中的占比为 10.3%。2022年江苏省三次产业结构 4.0 : 45.5 : 50.5，工业比重维持稳定，目前维持在 45%左右。

7 月 24 日，政治局会议提出两项重要政策目标：（1）“活跃资本市场，提振投资者信心”；（2）“适应我国房地产市场供求关系发 生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。会后一周市场给予了积极反应，特别是券商、 房地产、建材、钢铁等板块短时间出现较大涨幅。不过，8 月中上旬公布的多项经济数据弱于预期，人民币贬值至前期低点，市场出现连续数周大幅下跌，上证综指再度逼近 3000 点。

从需求端在二季度初到达高点以来，需求端的修复动能便持续放缓，内外需均呈现较为明显的边际回落态势，7月政治局会议也延续了 4月会议“需求仍然不足”的基调。边际来看，7月社零增速和出口增速均不及预期，其中统计局季调社零环比增速-0.6%，社零在今年首次出现环比负增长。未来需持续关注7月稳增长政策落地效果，或需要后续政策维持渐进式加码，以促进需求改善。

近日住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱;财政部等三部委推动换房退个税政策延期;嘉兴全面取消限购限贷政策，有望成为各地政策调整风向标。7 月 24 日政治局会议定调适时调整优化地产政策、因城施策用好政策工具箱以来，行业积极变化持续，政策以改善性需求为突破口，持续支持购房需求释放。近期新房及二手房成交出现改善政策作用显现，各地尤其是一二线城市的销售改善有望持续，利好重点布局于高能级城市的房企。

8 月 30 日，广州市政府发文明确落实首套房“认房不认贷”，率先响应中央 政策，打响了一线城市认房认贷放松的第一枪。在“认房不认贷”实施后， SFC No. BTF199 +(86) 21 2897 2228 广州市无房有贷居民家庭的首套房首付比例最多可降 40%，房贷利率将下 降 60BP，有助于更好满足刚需和改善性购房需求。2022 年以来，多数二 三线城市已经放松限贷，而一线城市执行仍较严格，此次广州近 6 年来首次 放松认房认贷，政策力度较大、信号效应较强，关注其他一线城市是否有类 似措施出台。

 在政策的优化支持下，近期地产高频数据得到改善，本周 52 城新房成交面积环比上升 8.2%，17 城二手房成交面积环比上升 12.0%。地产行业积极变化持续，政策以改善性需求为突破口，一二线城市的销售改善值得期待，利好重点布局于高能级城市的房企。

在稳增长、防风险诉求下，我们预计央行仍会维持一个适宜的流动性环境， 但在防范资金空转和套利以及稳汇率的诉求下，资金利率或也难以明显低于政策 利率运行。故而对于DR007 中枢，当前按照政策利率1.80%判断。综合来看， 从当前经济基本面和资金面出发，债市仍无太大调整风险，此次5 年期LPR“按 兵不动”，债市空间又有所打开，但站在当前点位，赔率和空间或还是优先，后续 仍需关注政策进一步出台及实际效果，期间关注止盈点和市场交易结构的变化。

 销售：7 月销售金额跌幅持平，市场情绪持续走弱。销售延续6 月低迷情绪，7 月 商品房销售金额跌幅持平。2023 年1-7 月商品房累计销售面积66562.87 万平，同比 下降6.5%；7 月单月销售面积7048.28 万平，同比下降15.5%。2023 年1-7 月商品 房累计销售金额70450.00 亿元，同比下降1.5%；7 月单月销售金额7358.23 亿元， 同比下降19.3%。高频数据来看，市场进入7 月之后整体波动相对较小，市场情绪自 6 月以来持续走弱。我们认为销售难有起色可能主要由于：1）需求方面：今年经历了 积压需求集中释放后，市场销售持续走弱，购房者对于房价悲观预期较强，整体需求 不足。2）供给端来看，销售持续走弱，企业端一方面面临着推货市场接受度较差带来 的去化压力，因此进入7 月推货更为谨慎，另一方面也受到资金压力影响，新开工大 幅下降，有效供应不足。需求走弱叠加供给不足的背景下，7 月销售仍未见起色。