土储专项债曾因地方政府债务风险防控等考虑暂停，2024 年起在政策支持下，发行工作逐步重启，主要用于收购存量闲置未开发的土地。土储专项债的重启有助于缓解城投平台债务压力、助力房地产市场平稳发展、减轻地方财政压力，但也面临部分挑战。

随着经济发展与人民生活水平提高，居民对住房质量提出了更高标准和要求。然而受经济增速放缓、人口出生率下降等因素影响，刚需和改善型住房需求量下降导致房地产存量积压，而高品质住房的供给却不足，这加剧了房地产市场数量与质量的矛盾，房地产发展的旧模式已无法适应当前社会发展需要。2025年政府工作报告首次提及“好房子”，旨在通过重构住宅建设标准，改造现有住房和建设优质住房，实现住房结构优化和品质提升，激发房地产市场活力。本文聚焦“好房子”建设，详细梳理其定义和内涵，在结合对我国房产供给现状的思考下，深入剖析“好房子”建设对发展房地产新模式的促进作用机制，进而提出加快“好房子”建设以满足人民美好生活需要、推动房地产转型和高质量发展的政策建议。

2025年1-2月，房地产行业整体延续2024年四季度以来的企稳态势。具体来看，一是全国房地产开发景气指数连续9个月回升，但仍处于95以下较低水平区间，显示出市场仍在缓慢恢复中。二是房地产开发投资累计同比虽仍处于负增长区间，但降幅较上期有所收窄，表明市场信心正在逐步恢复。三是房企到位资金累计同比降幅连续10个月收窄，定金及预收款和个人按揭贷款累计同比降幅均较上月继续收窄，销售端复苏对回款的拉动作用显著。四是房屋施工面积、竣工面积累计同比降幅收窄，而新开工面积累计同比降幅扩大，反映出房地产开发企业在新开工项目上仍较为谨慎。五是全国商品房销售面积、销售额累计同比降幅较上期继续收窄，其中住宅销售表现显著改善，商业地产市场则持续承压。六是全国70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比总体稳中略降，其中一线城市新建商品住宅环比继续上涨；各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄。

2025年1-3月，房地产行业整体延续2024年四季度以来的企稳态势，房地产行业主要指标表现有所差异。具体来看，一是全国房地产开发景气指数连续10个月回升，但仍处于95以下较低水平区间，显示出市场仍在缓慢恢复中。二是房地产开发投资累计同比降幅较上期有所扩大，依然处于低位，全国整体投资持续承压。三是受到销售端改善的带动及国内贷款环境宽松，房地产开发企业资金较上年同期明显改善。四是房屋施工面积累计同比降幅较上期有所扩大，反映存量项目推进仍受资金约束与需求预期偏弱制约；房屋新开工面积累计同比降幅较上期明显回升，但整体规模和增速仍处历史低位；“保交楼”政策持续显效，房屋竣工面积累计同比降幅继续收窄。五是全国商品房销售面积、销售额累计同比降幅较上期继续收窄。六是70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄；各线城市同比降幅均继续收窄。

2025年1-4月，房地产市场仍处于深度调整期，虽然部分指标降幅收窄，但开发投资、新开工等供给侧指标持续承压。具体来看，一是全国房地产开发景气指数环比回落，结束了自去年6月以来的连续10个月回升态势。二是房地产开发投资累计同比降幅延续收缩态势，全国整体投资持续承压。三是房地产开发企业资金较上年同期明显收窄，反映融资环境整体改善。结构性变化显著：国内贷款同比转正增长，利用外资激增，定金及预收款、个人按揭贷款降幅较前3个月均扩大。四是房屋新开工面积累计同比降幅继续回升，但整体规模和增速仍处历史低位；保交付节奏有所放缓，房屋竣工面积累计同比降幅较前3个月扩大。五是全国商品房销售面积同比降幅较上期继续收窄，而销售金额同比降幅扩大，商品房市场销售整体呈现量稳价跌的弱复苏态势。六是70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。

2025年1-5月，房地产市场延续深度调整特征，供给侧承压态势未改，销售市场呈现弱复苏特征。具体来看，一是全国房地产开发景气指数较上月继续回落。二是房地产开发投资累计同比降幅延续收缩态势。三是房地产开发企业资金累计同比降幅较上年同期收窄，但较前4个月降幅扩大，反映资金面修复仍不稳固。四是房屋施工面积、新开工面积累计同比降幅较1-4月均收窄，但新开工面积累计增速仍处于显著负增长区间，收缩动能边际减弱；房屋竣工面积累计同比降幅较前4个月扩大，存量项目交付压力仍在累积。五是全国商品房销售面积、销售金额累计同比降幅较上年同期显著改善，但较前4个月均扩大，显示回暖动能边际减弱，商品房市场呈现弱复苏特征。六是70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续收窄。

上周(至 4 月 27 日)30 大中城市商品新房成交量达 167 万平方米，同比下跌 23.3%，差于前周的 19.8% 同比下跌，环比上升 12.2%，优于前周的 0.2% 环比下跌。不同类别城市皆同比下跌。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为-20.4%、-22.7%、-29.8%(前周同 比：-11.0%、-23.3%、-22.3%)。

美国 2009-2011 年：房地产磨底，消费回升驱动牛市。（1）房地产磨底未影响经济企稳回升，驱动股市走强。次贷危机后美国房价从 2006 年中开始下降，到 2012 年初持续下降了近 6 年的时间。2009- 2011 年美国房地产只是短暂企稳，房价下降速度放缓，没有出现明显改善。不过次贷危机之后，美股熊市只持续了 1 年左右，美国 GDP 从 2009 年 Q3 开始回升，美股底部反转略领先 GDP 回升 1 个季度。（2）股市上涨的驱动因素：个人消费的恢复、制造业和出口的复苏。美国个人消费支出在 2009-2010 年显著回升，成为拉动美国 GDP 增长的主要力量。2011 年之后个人投资接力拉动经济上行。制造业和出口的复苏也为经济增长提供了动力。

二手房方面，本周（3 月 14-20 日）15 城成交面积环比基本持平上周，未能延续此前四周的环比增长。环比弱于历史同期水平，2023、2024 年节后第六周成交环比增长 3%、5%。二手房成交面积高于近两年的同期水平，即相对2024春节后第六周，本周15城二手房成交增长17%，不过增幅小幅收窄（前一周为23%），较2023 年同期高 4%。