政策加力、手段变化、三管齐下。经济形势定调方面，本次会议比去年更积极、新增强调“经济回升向好”，延续了政治局会议相对积极的表态。在风险方面，除了继续强调有效需求不足外，较 7 月政治局会议新增“部分行业产能过剩”、“社会预期偏弱”两大关键问题。因而明年政策部署出现较大变化，从去年“稳字当头”、转为今年“以进促稳”。除了政策力度更积极以外，具体手段上首要强调供需等各类政策“协同”，这也是去年会议着墨不多的领域，“扩大需求”、“优化供给”、“提振预期”的政策“三管齐下”。

从贷款上看，房地产相关贷款维持低位、部分股份行拖累较大。2023 年前三季度，新增房地产开发贷款4800 亿元、 同比减少近3 成，个人住房贷款前三季度累计净减少4000 亿元。从上市银行报表也可窥见一斑，33 家上市银行新增 房地产贷款不足4000 亿元、部分股份行拖累明显、年中房地产贷款增速-1%、低于整体平均增速的8%左右。 债券融资较前两年同期边际好转，内部结构分化突出、民企发债不足一成、利率高于整体水平。2023 年前10 月，地 产债净融资-395 亿元，2021 年、2022 年同期地产债净融资分别为-1370 亿元和-405 亿元左右。融资内部也呈现明显 分化，国企发债占比大幅抬升30 个百分点至90%左右，民企发债占比不足10%、且发行利率高于整体水平85BP 左右。 信托等非标融资断崖式收缩，前7 月规模不足2018-2021 年同期均值的1 成、利率依然偏高。2023 年以来房地产信 托前7 月发行不足330 亿元、同比减少超6 成，2018 年至2021 年同期发行均值为5460 亿元左右。融资收缩的同时， 发行利率边际有所回落、但依然偏高，2023 年以来平均发行利率较2022 年回落60BP 左右至6.9%。

今年8 月25 日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 有观点认为这将是一轮“新房改”的开始，我们通过复盘历史和与其他地 区保障房比较发现，本轮保障房建设最重要的意义在于开拓了配售型保障 房的新路子。

供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑 ；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度出清。同时二手房挂牌激增，供销比上升。需求端政策已应出尽出，供给端仍在发力，“三个不低于”支持房企合理融资需求。预计2024 年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。

1998年我国商品房进入市场化发展阶段以来，城市化快速推进，城市建成区内逐渐出现原有村落集体被城市扩张包围、土地资源不足以及存量房屋建筑老化等问题，城市整体配套功能及空间承载能力受到阻碍，因此将城市中不适应现代化城市发展的区域进行改建和改造的城市更新概念应运而生。

12 月 11-12 日中央经济工作会议召开，关于房地产的表述有：持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险 的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

2023 年10 月家具出口额降幅扩大，沙发品类改善明显。据海关数据， 2023 年10 月家具及其零件出口额52.6 亿美元，同比-5.8%（前值-2.1%），降 幅有所扩大，外需阶段性疲软。2023 年前10 月家具及其零件出口额515 亿美 元， 同比-8.5% 。各品类来看， 10 月弹簧/ 乳胶床垫出口额分别同比 +19.3%/+4.1%，增速均有所下滑；10 月木框架/金属框架沙发出口额分别同比 -5.2%/+18.5%，其中木框架沙发出口额降幅收窄，金属框架沙发同比增速转正； 10 月PVC 地板、不锈钢保温杯出口额分别同比+1.3%、+2.8%。10 月沙发品 类出口边际向好，床垫、保温杯出口额增速放缓。