• 核心城市成交率先修复：从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月起30城新房销售与14城二手房数据均走出了6月以来 的低谷，呈现修复的趋势。 • 后续政策松绑空间主要集中在一线城市。 • 标杆房企销售稳定增长：2023年优质房企销售大多有一定增长，拿地力度方面，除部分房企拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；我们预计明年标杆房企销售增速 整体为增长5-10%的情况。

投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房 企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房 企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模 适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3） 融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙 湖集团、华润置地。

我们在2021 年底的报告《关于银行涉房敞口的几个焦点问题》[1]首次对房 地产金融风险进行全面梳理，提示土地出让收入下滑对地方债务风险的影 响，并在今年8 月《再谈银行地产敞口》[2]等报告中持续跟踪。本篇报告我 们对房地产金融敞口近况进行更新：我们认为近期房企金融支持加码能够 一定程度缓解优质房企流动性压力，但“正常经营”“市场化、法治化”的原则 下贷款投放并非“无底线救助”，而是基于银行对风险的实质判断。我们认为 当前促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆 周期金融政策（包括信贷支持、利率和首付等）之外，通过财政和准财政 等方式保交楼、稳信心也有利于房企信用改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭 占比较高的国有大行。 

住宅租金将受新抵港人士的需求推动:2023 年至今的住宅物业价格指数(中原城市领先指数)回落2%，而首九个月租金则上涨7%(按差饷物业估价署计算的租金指数)。我们看到，加息影响在很大程度上被正面因素缓解，例如政府的人才引进举措带动专才和外籍人士流入·我们预计住宅租金将继续受到新抵港人士的需求推动，并在2024年同比增长5%，而住宅价格将下降不到5%，更多取决于利率前景变化的时间·

随着宏观政策对地产等大环境的调控改善，物管行业有逐步回暖迹象。此外，本月中央及地方积极出台政策确立物管服务标准并促进服务消费，助力物企规范化、多元化的可持续发展。当前板块内的头部物企估值仍均处于历史低位，具备一定的配置价值。目前来看，我们认为国资物企相较于民企在波动行情下具有更高的安全边际，建议关注具备资本优势、母公司资源丰厚，项目输出稳定、经营及业绩稳定性较强的头部央国物企华润万象生活(1209.HK)、保利物业(6049.HK)、中海物业(2669.HK)，以及处于较快成长期，具有一定溢价空间且母公司发展稳健的地方国企越秀服务(6626.HK)。

我们将 2023 年 1-11 月数据与 2022 年同期对比发现，2023 年 1-11 月行业开发投资完成额较 2022 年同期下降 9.4%；商品房销售额数据较 2022 年同期下降 5.2%；开发资金来源较 2022 年同期下降 13.4%；新开工面积较 2022 年同期下降 21.2%。

11 月政策端引入社保资金并进一步规范了基金管理人员治理。11 月 24 日，基金业协会发布《证券期货管理人员注册登记规则》，对基金经理频繁更换岗位的行为进行限制，有利于规范 REITs 管理机构内部人员行为，持续输出稳定的服务。12 月 6 日，财政部发布《全国社会 保障基金境内投资管理办法》，其中指出全国社保基金可以投资于 REITs。引入资金量庞大且资金期限较长的社保基金有助于增强 REITs 市场抗波动性。11 月基础设施行业方面利好频出，涉及园区、文旅和 PPP 方面。地方政策同样积极，利用 REITs 工具扶持相关产业。

发展是第一要务，以进促稳，全力以赴谋发展。会议提出要把推进中国式现代化作为最大的政治，聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务，体现了对经济工作的高度重视。同时提出“在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取”，在“稳预期、稳增长、稳就业”上巩固基础，对明年政策定调更为积极。强调要增强宏观政策取向一致性，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，注重政策协同联动。

基本面见底的前提是扭转价格预期。23 年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于 2007 年、2003 年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14 个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8 个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。

经济形势定调：2023 年经济回升向好，2024 年仍然需要克服一些困难 2023 年我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。但 2024 年进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。