我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云

一、样本范围及核心结论 ........................................................................................................................................ 4
二、2022 年财报深度解析 ...................................................................................................................................... 5
2.1 营业收入：整体增速放缓，国央企与民企开始分化 ....................................................................................... 5
2.2 毛利率：低利润率项目结转拖累毛利率水平 ................................................................................................. 5
2.3 销售及管理费用率：销售额口径费率抬升 .................................................................................................... 6
2.4 长期股权投资收益：随行业趋势规模明显下滑 ............................................................................................. 7
2.5 资产减值损失：房企普遍计提减值，集中出清历史包袱 ................................................................................ 8
2.6 汇兑损益：受外汇市场波动，房企普遍账面亏损 .......................................................................................... 9
2.7 归母净利润：趋势性下行，企业分化加剧 ................................................................................................... 10
2.8 融资：国央企维持财务稳健，民企普遍缩表 ................................................................................................ 11
三、2022 年经营数据解析 ..................................................................................................................................... 12
3.1 销售：2022 年大幅下滑，国央企与民企显著分化 ........................................................................................ 12
3.2 拿地：整体规模大幅萎缩，民企近乎停止拿地 ............................................................................................ 14
四、2023 一季报简述 ............................................................................................................................................ 15
五、盈利预测及估值 ............................................................................................................................................. 16
六、投资建议 ....................................................................................................................................................... 17
风险提示 .............................................................................................................................................................. 17