仓储物流REITs属产权类REITs，运营条件简单，市场化程度相对较高：公募REITs兼具股性与债性，主要分为经营类REITs与产权类 REITs两大类，相比之下产权类REITs股性更强。产权类REITs中，仓储物流、产业园主要通过出租获得运营现金流，且可获得土地与资产增值回报，定价相较保障房亦更为市场化。但相比产业园，仓储物流因运营条件更为简单，项目投入使用后短期内即可达到 较高出租率，进入稳定运营的成熟期。

本月观点：需求端，5 年期以上 LPR 降幅超预期，北京、深圳楼市 政策再优化，“稳楼市”政策有望继续发力，春节前后楼市成交相对疲弱，但房价环比降幅有所收窄，政策支持或有助于改善购房预期。融资端，房地产融资协调机制加速落地，由于利率下行，国有房企和部分优质非国有房企债券发行成本回落。

横向对比住宅投资占 GDP 的比重，我们发现目前中国的住宅投资占比与美国和日本的长期均值接近，约在 4%左右，我们认为住宅投资需求的刚性区间下沿基本已触达。尽管从宏观层面上看，当前地产投资的总量和增势已经触及刚性需求的下沿，但需求端的数据并未出现明显改善，房地产销售市场处在存量时代，房屋需求的刚性下沿决定了投资需求下沿的波动幅度。从总量视角上，我们认为投资的整体下行速率在放缓，即便有负向的波动，也会产生均值回归，但在新的生产力工具没有突破之前，这个过程可能相对漫长。

利好频出，春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出：2 月 7 日，深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求 3 年社保；2 月 20 日，最新五年期 LPR 调整为 3.95%，较前期下降 25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为 4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。

“小管道”承载“大民生”，管网建设政策“暖风”频吹管网建设作为涉及到居民生活的重要民生工程，自 90 年代以来，随着经济发展、城市化率提高等多方面因素，当前我国管网建设愈发成熟，正在逐步进入更新改造阶段，行业相关支持政策伴随行业发展也随之变化。2012 年住建部和发改委发文通过多渠道筹措城镇供水设施改造和建设资金，支持行业迅速扩容。2024 年 2 月 16 日，住建部提出未来每年改造 10 万公里以上地下管线。我们认为 2024 年 将迎来继 2012 年之后，地下管网维修和新建“新的十年周期”，其中以塑料管道为首的新型管材将成为此轮周期的主力。

回顾 2023 年 ，美国住宅市场表现较弱 ，其中新屋销售表现明显强于成屋 ，我们认为主要由以下原因导致 ：1）新屋供给相比成屋更加充足 ，分流成屋需求 ； 2）新屋与成屋间的价格差有所收窄 ，新屋性价比明显提升 ；3）开发商提供更多优惠促销活动 ，新屋吸引力有所提升 。展望 2024 年 ，在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的 91bps 情况下 ，我们认为美国住宅市场将出现以下情况 ：1）成屋供应可能有所增长 ，助推整体销售恢复 ； 2） 低库存背景下 ，部分城市的住房价格有望维持在高位 。

安倍经济学的“三支箭”，大胆的货币政策（极其宽松的货币环境）、灵活的财政政策（刺激经济增长、消除财政赤字）和快速的增长策略（降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区，把日本置于全球经济发展社区）对日本房地产复苏有重要的积极作用。

新房：低基数下 1 月新房成交同比降幅小幅收窄，一线城市好于二三四线 1 月新房成交环比转跌，环比季节性回落；同比降幅小幅收窄，主要受去年春节基数较低影响，整体成交仍然低迷，延续筑底行情。1 月 40 城新房成交面积 1042.1 万平，环比下降 30.9%，同比下降 14.9%，同比降幅较上月收窄了 2.0 个百分点。预判下月，2 月恰逢传统春节，叠加当前低迷行情影响，预期延续供需两淡。不过值得关注的是，1 月下旬广州、上海、苏州等核心城市相继松绑限购，政策宽松也将进入加速落地阶段，局部城市或将迎来小幅放量，但是政策效果仍需等待市场数据的检验。