周四（11 月 23 日）A 股市场探底回升、小幅震荡上涨，早盘股指跳空低开后震荡回落，沪指盘中在 3034 点附近获得支撑，午后股指震荡回升，盘中汽车、计算机设备、医药以及房地产等行业轮番领涨；文化传媒、教育、游戏以及贵金属等行业震荡回落，沪指全天基本呈现先抑后扬的运行特征。创业板市场周四震荡上扬，成指全天表现与主板市场基本同步。

高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，概念最早由普洛斯于20世纪 80年代提出，国内物流地产于 21世纪初正式起步，目前已进入从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。近年物流设施及枢 纽颇受重视，不乏减税等多项红利政策，“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，拉动物流地产需求增长。当前我国物流地 产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市及其周边城市高标库市场长 期供不应求，部分中西部二线城市存在出租率欠佳及供应过剩风险；对标国外整体运营效率及人均物流地产面积仍有提升空间。 由于行业具备资产稀缺性及资金门槛高等特点，不乏众多参与者，其中外资具备先发优势，行业呈现“一超多强”格局。

本周景气度改善的领域主要在上游资源品、信息技术和金融地产。上游资源品中钢材、焦煤焦炭价格持续上涨，水泥继续改善。中游制造领域，新能源产业链和光伏价格指数持续下跌，10 月包装专用设备产量同比降幅收窄。信息技术中多层陶瓷电容台股营收改善，移动通信基站设备产量同比跌幅收窄。10 月机械领域景气度仍然较为分化，机床产量明显改善，人形机器人商业化提速。推荐关注景气持续改善的钢材等部分资源品和电子等 TMT 领域，以及改善较为明显的机床工具领域。

2023 年 5% 的增速“有惊无险”，如果 2024 年也要实现这个目标意味着 什么？虽然地产的难题依旧任重道远，但是内外部压力下明年的经济目标不宜明显下调：一方面，根据 IMF 的预测，中国占美国 GDP 比例在 2023 和 2024 年可能进一步下滑至 66% ；另一方面，为了缓解就业压力，保持的增速稳定十分必要。我们在此前的报告中说明中美元首的顺利会晤，会让政策更偏向于国内“发展”，即将召开的中央经济工作会议论 调也会更加积极。当然，没了基数效应的“帮衬”，2024 年要实现 5%的增速并不容易。

在本系列的上一篇报告《构建房地产央企 ESG 评价体系：绿色建筑是重点——A 股央企 ESG 系列报告之七》中根据房地产央企 ESG 相关政策构建了房地产央企 ESG 评级体系。本篇报告选取申万一级行业房地产行业中的 11 家央企作为研究对象，尝试通过已构建的评价体系对其进行评价分析，总结当前房地产行业央企 ESG 绩效管理情况。

九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城 市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从 30%降到 20%，外围区域基 本均已降至 20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提升。国庆期间，对 23 个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了 30%以上，增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定 经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。

金融监管对地产连续积极表态，监管态度有所转向。2023 年 11 月 17 日中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

广州发布城改条例，或预示全国城改加速。观察到 2023 年广州在城中村改造方面动作频频，包括：审议通过城改纲领性文件、发布城市更新专项规划、探索并明确统筹做地模式、启动 4 大重点片区试点、明确 7 家市级统筹做地主体、两个专项规划审议通过等，再叠加 11 月 22 日广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，上述高频的政策举措显示出广州在城中村改造方面推进领先于全国。我们认为广州可能将是本次城中村改造的标杆城市，因而广州后续动向尤其值得关注，并预计广州后续在城中村改造方 面将有进一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融资方面，同时也预 计后续也将有更多城市跟进，并且或也预示着全国城改推进的加速。

10 月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表 现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈 会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。

需求端政策力度超预期，基本面仍未走出弱复苏通道。2023 年初需求较强，但复苏 持续时间较短，Q2 起市场迅速降温，商品房销售面积回落至 11-12 年水平，销售金额不及 16 年水平。7 月政治局会议首次定调房地产市场供求关系发生重大变化，8 月底以来需求端“认房不认贷”+降首付+降二套房贷利率等政策组合超预期，一线城市纳入政策工具箱，二线及以下城市逐步解除限购。强刺激下核心城市新房市场短暂回暖，但持续性仍有所不足，10 月百城商品住宅成交面积/金额同比增速分别为 -22.0%/-18.0%，维持较弱水平。