九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城 市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从 30%降到 20%，外围区域基 本均已降至 20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提升。国庆期间，对 23 个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了 30%以上，增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定 经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。

金融监管对地产连续积极表态，监管态度有所转向。2023 年 11 月 17 日中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

广州发布城改条例，或预示全国城改加速。观察到 2023 年广州在城中村改造方面动作频频，包括：审议通过城改纲领性文件、发布城市更新专项规划、探索并明确统筹做地模式、启动 4 大重点片区试点、明确 7 家市级统筹做地主体、两个专项规划审议通过等，再叠加 11 月 22 日广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，上述高频的政策举措显示出广州在城中村改造方面推进领先于全国。我们认为广州可能将是本次城中村改造的标杆城市，因而广州后续动向尤其值得关注，并预计广州后续在城中村改造方 面将有进一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融资方面，同时也预 计后续也将有更多城市跟进，并且或也预示着全国城改推进的加速。

10 月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表 现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈 会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。

需求端政策力度超预期，基本面仍未走出弱复苏通道。2023 年初需求较强，但复苏 持续时间较短，Q2 起市场迅速降温，商品房销售面积回落至 11-12 年水平，销售金额不及 16 年水平。7 月政治局会议首次定调房地产市场供求关系发生重大变化，8 月底以来需求端“认房不认贷”+降首付+降二套房贷利率等政策组合超预期，一线城市纳入政策工具箱，二线及以下城市逐步解除限购。强刺激下核心城市新房市场短暂回暖，但持续性仍有所不足，10 月百城商品住宅成交面积/金额同比增速分别为 -22.0%/-18.0%，维持较弱水平。