房地产市场：2022 年成交量同比下跌四成。2022 年重庆商品房销售面积4439 万平，同比下降28.4%；其中，住宅销售面积2939 万平方米，同比下降40.0%。房地产开发投资3468 亿元，同比下降20.4%；其中，住宅投资2609 亿元，同比下降20.7%。新开工面积2224 万平，同比下降54.4%；其中，住宅新开工1541 万平，下降52.3%。竣工面积2796 万平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面积1920 万平，同比下降29.5%。总体来说，下半年成交弱于上半年，成交峰值出现在2 月份。在楼市低迷期，新增预售证、真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑。

投资策略：我们认为2023 年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、 服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部 物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并 行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物 业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的 碧桂园服务。

近日，央行、银保监会完善首套房贷利率调整机制，对房价持 续疲软城市，地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低水平，住建部 明确大力支持首套刚需、合理支持二套改善，有助于各地因城施策支持 刚性住房需求，居民购房信心有望恢复。高能级核心城市陆续松绑限购， 后续一线城市有限放松和二线城市全面放松值得期待。我们判断，随着 疫情冲击减弱和政策的持续作用，今年一季度销售有望逐步好转。中长 期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公 司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、新城控股、华发股份、 滨江集团；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。

1-12 月全国商品房销售面积13.6 亿平方米（同比-24%），降幅较上月扩大 1pct，其中住宅销售面积11.5 亿平方米（同比-27%），降幅扩大0.6pct。1-12 月商品房销售金额同比-27%，降幅扩大0.1pct，其中住宅销售金额同比 -28%，降幅收窄0.1pct。12 月单月商品房销售面积同比-32%，商品房销售 金额同比-28%，两者降幅分别收窄2pct、4pct。

2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化 势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全 局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同， “三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需 求侧来看，5 年期LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包 括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利 好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可 期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、 信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE 率先提升，建议关注保利 发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重 运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企 业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的 房企未来运用REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。

REITs 是对不动产的收益权进行交易，我国公募REITs 试点稳步推进，全球REITs 市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs 在不同市场展现出不尽相同的收益风 险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。

投资策略：地产板块迎来开门红，在内部、外部环境都向好的情况下，行 业信心和基本面将进一步回暖，活下来的优质房企估值将进一步提升。我 们首选“有钱有地有人”的国央企地产物管，推荐绿城中国、越秀地产、 建发国际、华润置地、中海物业、保利物业，近期股权激励落地的越秀服 务值得关注；短期市场风险偏好度提升，我们更关注自身改善空间更大的 优质民企，推荐新城发展、旭辉永升、宝龙商业、新城悦服务、融创服务。

22Q4 公募基金和北上资金地产股持仓占比均出现回落，前者降至2013 年以来的10%分位，后者创出2017 年以来新低。公募基金持股集中度自21Q4 以来首度降低，说明股权融资放松后市场热点有所扩散。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。

“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况。（1）2021年随着土拍政策的完善，土地市场的成交热度大幅降温，适逢地产销售下行、融资收紧，房企拿地意愿和能力下降。21 年22 城三批次土地成交金额分别为10552/6441/5940 亿元，土地成交面积为10794/7208/6314 万平，溢价率从首批的14.8%降至第二/三批的4.0%/2.6%，流拍率从首批的2.6%升至第二/三批的8.8%/14.8%。（2）2022 年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。22 年22 城前三批土地成交金额分别为4968/5413/4894 亿元，土地成交面积分别为3903/4230/3983 万平， 流拍率降至10.5%/4.7%/4.9% ， 溢价率仅达4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主导。22 城2022 年第三批次中城投拿地建面占比67%，市场化国企/央企拿地建面占比14%，民企拿地仅占17%。