小阳春热度持续，百城住宅价格止跌，销售预期回暖带动房企积极补货，核心城市土拍回暖。供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，住房租赁再迎金融支持，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；多家房企推进股权再融资计划，用于保交楼、偿债、补充运营资金等。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

考虑房企的交付节奏及历年的结算比例，我们认为2023 年一季度仍将保持历史趋势，但随着疫情管控政策调整，及各政府部门对房企融资端政策的支持，施工人员到位可能更加便利，房企在资金端有望获得更多支持，竣工节奏有望加快。我们给予2023 年一季度营业收入及归母净利润占全年比例分别为13%、10%。结合房企营收及归母净利润增速来看，我们预计2023 年一季度房企营收及归母净利润分别为1447 亿元、63 亿元，对应同比增速分别为1.4%、5.8%。

投资建议：公司作为央企龙头开发商，信用优势明显，融资渠道畅通，土地储备充沛，开发业务的销售表现和拿地强 度都具备相对较强的韧性，2022 年销售排名提升至第四位，市占率也首次破2%，进一步夯实了行业地位； 投资物业稳健发展，租金收入有望重拾上涨趋势。同时，公司率先打开保租房REITs 融资新渠道，引导 行业向新模式转型，未来公司将继续受惠于公募REIT 的业务前景及先发优势。我们建议持续关注。

2023 年3 月24 日，国家发改委和证监会同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。我们认为消费场景被纳入REITs 的底层资产，打通相关不动产“融投管退”周期中缺失的最后一环，将重塑持有运营的商业逻辑。由于行业内优质消费基础设施相对集中在优质房企手中，同时运营管理优势也将更为直观地兑现估值溢价，我们认为充分利好优质持有运营商，行业将迎来证券化黄金时代。

消费基础设施REITs 放开试点，以差异化的要求对待不同类型的资产。新236 号文件指出，消费类基础设施纳入REITs 试点，重点支持商场、购物中心、农贸市场等项目。目前仅剩写字楼、酒店等业态未进入REITs试点范围内。鉴于产权类项目和经营权类项目资产收益的特点不同，236 号文做出了如下调整，将产权类项目未来三年预期净现金流分派率由不低于4%改为不低于3.8%；特许经营权类项目则由未来三年预期净现金流分派率不低于4%改为全周期IRR 不低于5%。保租房REITs 首发规模下降至8 亿元（须同时储备资产16 亿元），契合了单个保租房规模较低的特点。此外，现新增30%的净回收资金可用于收并购存量资产，全部净回收资金须在3 年内使用完毕的要求。