长期以来，房地产行业处于扩张的发展阶段，而这种扩张的助燃剂是杠杆的极致利用，致使大火燃及整个行业。它的影响，不仅仅在于房地产行业本身，而影响了宏观经济社会的平稳运行和金融稳定。当下需要做的，一方面是化解流动性风险，稳定市场预期，修复市场主体信心；另一方面，可能更重要的是，痛定思痛，汲取教训，改变发展模式。

我国房地产市场经历了20多年的快速发展，如今土地资源、人口、城市发展阶段等情况发生了很大变化，过去房地产开发企业普遍采取的“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，房地产行业走向新发展模式之路势在必行。

2022年，在政策严监管和新冠疫情等因素冲击下，我国的房地产市场持续低迷，经历了罕见的深度调整期。据国家统计局数据，2022年全年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅；商品房销售规模下跌24.4%、销售额下跌26.9%，多项指数创下多年新低。实际上，推动经济运行整体好转需要房地产市场企稳作支撑，而房地产市场平稳健康发展也离不开经济复苏。随着疫情防控调整优化及政策导向，可以乐观地预见，2023年中国将率先迎来经济复苏，其中房地产行业有望逐步企稳，并随着宏观经济回升走出低谷，迎来新一轮的发展空间和机会。

1—3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

3 月社融同比多增，环比企稳增长，信贷改善是主要支撑。3 月新增社融53800 亿元，同比多增7235 亿元，正向贡献因素主要包括：1）人民币贷款新增39502 亿元，同比多增7211 亿元；2）未承兑银行汇票新增1790 亿元，同比多增1503 亿元。 信贷的扩张集中在中长期信贷的改善，从部门上看，居民户短期信贷、中长期信贷与企事业单位信贷均有增长，同比多增分别为2246 亿元、2613 亿元与2200 亿元。可见，社融同比多增的主要贡献因素是信贷，而信贷的改善是多方位的（包括居民户、企事业单位信贷改善）。

公司财务相对稳健，2022 年业绩实现正增长。随着市场需求逐步企稳，公司经营弹性修复可期，后续积极获取核 心城市优质地块的实力和概率也将大幅提升。同时，公司筹资性现金流得到明显改善，近期超过百亿的再融资举 措也有助于公司优化资产负债表，提高补充资金储备。我们看好公司通过系统性、长期性的管理运营优势稳固开 发业务基本盘，并积极拓展地产链上多元化业务的可能性，其中物业板块万物云已成功分拆上市，其他存量业务 重估价值也较为可观。我们建议持续关注。

3 月总量弱复苏结构强复苏，销售持续回暖仍需政策持续发力。3 月总量弱复苏一是因为2 月热度的延续；二是在3 月传统小阳春下，房企加大推盘力度抢跑客户，重点城市的供应量有明显增长；三是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复。城市之间分化加剧，以片状复苏为主，根据我们踩盘的情况，部分城市3 月热度已经出现回落，部分城市如成都、杭州等热度仍存，三四线整体复苏力度较弱。2023 年小阳春提前至2 月初到来，2-3 月均为小阳春阶段，目前已经接近尾声。前瞻的认购指标在部分城市已经出现回落，预计4-6 月主要依靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。

REITs 扩容至商业地产将对地产行业带来哪些改变？不动产投资层面：盘活优质商业资产，拓宽商业不动产投资工具。本次将百货商场、购物中心等消费类商业地产纳入C-REITs 试点资产类型，有望盘活优质商业资产。行业层面：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。1）短期提供去杠杆途径，缓解资金困境。2）长期向追求高质量管理能力模式过渡。企业层面：商业资产打通“投融管退”反哺上市公司。商业地产获准发行公募REITs后，实质上会打通一条除了拓展第三方项目之外的轻资产发展途径——打通“投融管退”渠道，即：1）通过REITs 出表项目募集资金，获得业务拓展资金；2）通过旗下商管子公司运营底层资产获得管理费用，实现真正的轻资产运营；3）通过认购REITs 获得稳定分派收益。

4 月3 日，央行公布一季度银行家与城镇储户问卷调查。1）从银行家问卷调查来看，经济复苏动能保持向好势头，带动贷款需求的明显回暖；其中房企信贷需求明显改善，基本回到2021Q1 的水平。2）从城镇储户问卷调查来看，居民购房意愿回升，处于2022 年以来的最高点，储蓄意愿有所下降；居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期均有所恢复。