我们统计，2007 年以来 A 股地产再融资剔除资产注入部分，从预案公告日到发行日，相关股票绝对收益 55%，相对收益 29%。参与地产再融资，两年的平均绝对收益 31%，相对收益 15%。可见从历史数据看，地产再融资整体有利可图，在二级市场把握再融资预案到发行的窗口，则更有可能取得超额收益。我们认为，造成这一局面的核心原因是地产再融资分布的时间不均衡性。

11 月 28 日，证监会官网宣布全面放开房企再融资，意味着上一轮政策周期（2014-2016 年周期）中的政策拼图都已经逐步出现（除棚改货币化以外）。 研究员 刘璐再次复盘 14-16 年周期中再融资开闸的影响，房企运营层面都随之出现了积极变化，而我们认为本轮政策在此基础上，或将给国企更大的助力，既有格局或将进一步深化，央国企的资源整合依然将是最重要的旋律。我们看好针 研究员 林正衡对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会。

“两集中”供地政策影响分析：顺周期稳定器，降温土地市场，平稳行业波动：1）通过将城市各区政府的“零售市场”转向市级的“统一市场”，叠加大量宅地年内限次集中出让，构建土地市场长效机制，对土地市场降温来“稳预期”；2）对房企，“集中供地”信息披露透明，帮助房企从“逢地必抢”的泥潭中有效脱身；3）对地方政府，倒逼其编制好供地计划，包括供地批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。逆周期弊端渐显：房企拿地资金要求提升，行业下行期间流拍加剧：1）集中供地背景下大量土地集中上市，对房企的资金实力提出了更高的要求；2）主要在部分土地热点城市展开，使得按照“两集中”模式供地，热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧；3）在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政。

Transportation sector contributes to about 3-3.5% to the Malaysian economy and 3.5% to employment. At the same time, its indirect contribution to socioeconomic prosperity is measured by its ability to enable efficient movement of passengers and goods. The country has two ports ranked in the top 20 in the world in terms of container volume (Port Klang and Tanjung Pelepas), whilst KL International Airport is ranked 24th in the world in terms of total passengers handled, according to the country’s Ministry of Transport.

2022 年基本面趋势下行，销售、投资处于历史低位，2023 年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段，竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022 年土地市场热度已至低谷，22 城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022 年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修复的预期下，预计2023 年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套房、二套房贷款利率较去年高点下降100bp 以上，据我们测算首套房贷利率最低有望达到3.7%。

伴随金融政策支持房地产持续加码，行业风险逐步缓释。2021年9 月以来，随着市场下行和房企出险，行业政策持续转暖。尤其是金融政策，在房地产市场销售持续低迷的情况下持续加码，无论是3 月份的金稳委会议，还是11 月份的房地产金融16 条，无不透露出中央对防范化解房地产风险的态度和决心。11 月，更是“三支箭”齐发，叠加2023 年房企到期规模下降，房企信用风险将在2023 年逐步缓释。

本周信用债共发行2140.92亿元，较上周（1966.31亿元）环比上升；由于发行量上升，本周信用债净融资-302.15亿元，较上周-527.32亿元环比上升。分产业债和城投债来看，本周产业债发行规模1072.90亿元，较上周的935.88亿元环比上升，本周产业债净融资规模环比上升，为-254.42亿元；本周城投债发行规模1068.02亿元，较上周的1030.43亿元环比上升，城投债本周净融资规模环比上升，为-47.73亿元。

2023 年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。我们认为，2023 年房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心大概率会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。

政策思路转变，“保主体”将更有效地打破“融资-交付-销售”的负反馈。地产需求侧政策可期，销售去化速度有望提升。弱现实下强预期，经济复苏下地产销售存在两种“拐点”路径。政策信号已明确，竣工端将确定性转正，销售端存在两种“拐点”路径，第一种的概率在加大。竣工链仍在基本面左侧，弱现实下预期有望跟随政策走强。推荐标的：志邦家居、顾家家居、喜临门。

销售再度“探底”，需求端表现仍然相对疲弱。11 月全国商品房销售面积1.01 亿平，销售额9816亿元，同比分别减少33.3%和32.2%，降幅较上月分别扩大了10.0 和8.5 个百分点。单月销售降幅再度扩大，供需政策的落地效果仍有待观察。从销售均价来看，11 月商品房销售均价9747元/平，同比增长1.6%，环比增长0.6%，在连续3 个月环比负增长后，房价止跌；此外70 个大中城市中新房价格环比下降城市有51 个，也比上月减少7 个，但从个数来看，仍处于历史高位，房价的修复情况仍待观察。