“稳定”为2023 年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023 年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。其中，“有效防范化解优质头部房企风险, 改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11 月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产负债表将率先迎来改善。同时，报告还提到“防止无序扩张, 促进房地产业平稳发展”，行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，未来格局重塑，注重经营管理和可持续性。

30 个大中城市1-2 月商品房成交面积同比分别为-40%、+31%，其中2 月环比1 月增长29%，成交面积仅次于21 年2 月。分城市看，一线、二线和三线城市2 月成交面积分别同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二线城市韧性较强，2 月成交已超过21 年同期，但三线城市恢复偏弱。从30 个大中城市的周度高频数据来看，春节后新房销售也显示出回暖态势。2 月5 日~2 月26 日连续4 周环比增长，环比分别为+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分别为+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2 月27~3月5 日）销售面积环比下降3.4%，但同比仍增长24%。此外，根据克而瑞调研的数据，20 个重点城市平均开盘去化率为38%，与上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一类是以改善需求为主的热点一线城市，另一类是前期市场低迷的城市，近期刚性需求集中释放。

2023 年2 月百强房企业绩同环比增长。根据克尔瑞公布的2023 年1-2 月销售 业绩排行榜数据，前100 强房企操盘口径销售金额达到8189.7 亿元，较2022 年同期下滑11.6%，降幅较2023 年1 月缩小20.3 个百分点；权益金额达到 6545.4 亿元，较2022 年同期下跌10.7%，降幅较2023 年1 月缩小21.3 个百 分点，权益比80%。

总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回 暖仍需政策持续发力。2 月销售显著强于1 月，片状复苏为主。一是在多 地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以 及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间 购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去 年2 月基数相对较低。我们预计3 月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但 若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。

房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区 域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得 低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏， 更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售 表现和盈利能力。

本月观点：春节后楼市成交明显改善，核心城市土拍回暖，但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面，贷款利率政策动态调整机制下，多地首 套房贷利率回调至4%以内；供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，民企发债扩围，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市 场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦 持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海 外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。