中央层面，2024 年以来五年期 LPR 大幅下调 25BP，房地产融资协调机制不断推进，政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。地方层面，2023 年下半年以来一线城市限购边际放松，二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。企业层面，经营性物业贷可用于偿还贷款，项目融资白名单推进顺利。

基本框架：财政政策的横向和纵向系统。（1）四本账与三层次：宏观调控、房地 产市场与国有经济。（2）收入：减税降费、房地产调整令广义税负率连续下降。（3）支出：人口老龄化、稳增长必要性令支出刚性增长。（4）政府债务融资：中央地方结构优化与贬值风险的权衡。

2024Q1 披露业绩预告的 173 家公司景气度为 82.78%，同比回升 10.7%。截至 2024 年 4 月 30 号，万得全 A 的 PB 分位数为 1.32%，整体估值回落，行业之间估值分化程度收敛。六维度行业轮动模型 2024 年 4 月收益率为 3.53%，相对行业等权超额 3.29%；2022 年 2 月以来累计收益 14.12%，累计超额 29.62%，月度胜率 74.07%。5 月综合配置建议：食品饮料、电子元器件、农林牧渔、家电、有色金属。

23 年营收增速放缓、业绩同比下滑，板块总体降速、物企间继续分化。23 年，物业管理板块整体主营业务收入同比+7.4%，较上一年-1.0pct。其中，一线物企营业收入同比 +14.5%，较上一年-15.5pct；二线物企营业收入同比+5.4%，较上一年+2.8pct。23 年，物业管理板块整体归母净利润同比-13.3%，较上一年+47.7pct。其中，一线物企归母净利 润同比-1.6%，较上一年-5.4pct；二线物企归母净利润同比-16.5%，较上一年+61.8pct。 23 年，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，降幅有所收窄，主要源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，但结构仍分化明显，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者更强的局面。

房地产行业作为化工重要的终端下游，承载着较大的消费体量，本报告旨在追踪地产链上游化工产品月度变化情况，寻找产业链投资机会。

2023年，重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入2245.8亿元，同比增长8.8%。行业营收增速继续回落且分化。其中，碧桂园服务以426.1亿元收入领跑行业，同比增加3.0%。2023年，物业企业中营业收入同比增速最高的是建发物业、越秀服务，分别为55.8%、29.7%。

4 月来看，20%以上的基金经理已关注到资源有色、家电出海等主题机会，但高关注度往往伴随较高的定价程度，充分博弈后超预期机会难现。因此当前环境，我们更看好机构持仓低拥挤、关注度低位边际回升、存在观点向持仓表达空间的基建(建材/钢 铁)、公用(电力/交运)、电新(电池/光伏)。

长久以来，城投平台参与房地产业务的范围和参与程度，不断扩大和提高，从棚改等公益性房地产业务，到参与商业住房项目，再到房地产股权投资和纾困，乃至如今的收购二手房，本文将对城投平台所涉及的房地产业务进行全面梳理。 

2024 第一季度，全国土地市场表现同比去年第一季度呈下滑趋势，土地出让金同比下滑 14%，但青海、上海两地土地出让金同比增幅较大，分别为 1007%、709%；较去年第四季度下滑幅度较大，土地出让金环比下滑 77%。