我们将 2023 年 1-11 月数据与 2022 年同期对比发现，2023 年 1-11 月行业开发投资完成额较 2022 年同期下降 9.4%；商品房销售额数据较 2022 年同期下降 5.2%；开发资金来源较 2022 年同期下降 13.4%；新开工面积较 2022 年同期下降 21.2%。

11 月政策端引入社保资金并进一步规范了基金管理人员治理。11 月 24 日，基金业协会发布《证券期货管理人员注册登记规则》，对基金经理频繁更换岗位的行为进行限制，有利于规范 REITs 管理机构内部人员行为，持续输出稳定的服务。12 月 6 日，财政部发布《全国社会 保障基金境内投资管理办法》，其中指出全国社保基金可以投资于 REITs。引入资金量庞大且资金期限较长的社保基金有助于增强 REITs 市场抗波动性。11 月基础设施行业方面利好频出，涉及园区、文旅和 PPP 方面。地方政策同样积极，利用 REITs 工具扶持相关产业。

发展是第一要务，以进促稳，全力以赴谋发展。会议提出要把推进中国式现代化作为最大的政治，聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务，体现了对经济工作的高度重视。同时提出“在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取”，在“稳预期、稳增长、稳就业”上巩固基础，对明年政策定调更为积极。强调要增强宏观政策取向一致性，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，注重政策协同联动。

基本面见底的前提是扭转价格预期。23 年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于 2007 年、2003 年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14 个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8 个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。

经济形势定调：2023 年经济回升向好，2024 年仍然需要克服一些困难 2023 年我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。但 2024 年进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。

政策加力、手段变化、三管齐下。经济形势定调方面，本次会议比去年更积极、新增强调“经济回升向好”，延续了政治局会议相对积极的表态。在风险方面，除了继续强调有效需求不足外，较 7 月政治局会议新增“部分行业产能过剩”、“社会预期偏弱”两大关键问题。因而明年政策部署出现较大变化，从去年“稳字当头”、转为今年“以进促稳”。除了政策力度更积极以外，具体手段上首要强调供需等各类政策“协同”，这也是去年会议着墨不多的领域，“扩大需求”、“优化供给”、“提振预期”的政策“三管齐下”。

从贷款上看，房地产相关贷款维持低位、部分股份行拖累较大。2023 年前三季度，新增房地产开发贷款4800 亿元、 同比减少近3 成，个人住房贷款前三季度累计净减少4000 亿元。从上市银行报表也可窥见一斑，33 家上市银行新增 房地产贷款不足4000 亿元、部分股份行拖累明显、年中房地产贷款增速-1%、低于整体平均增速的8%左右。 债券融资较前两年同期边际好转，内部结构分化突出、民企发债不足一成、利率高于整体水平。2023 年前10 月，地 产债净融资-395 亿元，2021 年、2022 年同期地产债净融资分别为-1370 亿元和-405 亿元左右。融资内部也呈现明显 分化，国企发债占比大幅抬升30 个百分点至90%左右，民企发债占比不足10%、且发行利率高于整体水平85BP 左右。 信托等非标融资断崖式收缩，前7 月规模不足2018-2021 年同期均值的1 成、利率依然偏高。2023 年以来房地产信 托前7 月发行不足330 亿元、同比减少超6 成，2018 年至2021 年同期发行均值为5460 亿元左右。融资收缩的同时， 发行利率边际有所回落、但依然偏高，2023 年以来平均发行利率较2022 年回落60BP 左右至6.9%。

今年8 月25 日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 有观点认为这将是一轮“新房改”的开始，我们通过复盘历史和与其他地 区保障房比较发现，本轮保障房建设最重要的意义在于开拓了配售型保障 房的新路子。

供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑 ；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度出清。同时二手房挂牌激增，供销比上升。需求端政策已应出尽出，供给端仍在发力，“三个不低于”支持房企合理融资需求。预计2024 年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。

1998年我国商品房进入市场化发展阶段以来，城市化快速推进，城市建成区内逐渐出现原有村落集体被城市扩张包围、土地资源不足以及存量房屋建筑老化等问题，城市整体配套功能及空间承载能力受到阻碍，因此将城市中不适应现代化城市发展的区域进行改建和改造的城市更新概念应运而生。