2024 年 4 月 30 日政治局会议以来，地产政策持续放松，地产政策持续放松料将有助于市场企稳，但当前地产预期收益不高、居民加杠杆能力和意愿偏弱，可能会在一定程 度上影响政策效果。从自住的角度来看，当前房贷利率仍然高于租金收益率。从投资的角度来看，居民投资能力受到存量偿债压力影响，投资意愿则会受到房价预期影响。目前居民 DSR 指向还本付息压力仍然不低。近几个月消费者信心指数和居民看涨房价比例降至低位，房价预期偏弱也会影响居民投资行为。

国内经济景气出现波折，或与经济修复早期企业家信心不足、稳增长政策发力效果滞缓等有关。企业需要经历从现金 流量表到资产负债表修复的过程，在修复早期信心容易出现反复，稳增长发力节奏的影响也更为直接。今年 1-5 月，新增专项债发行进度仅 29.8%、明显低于正常年份的 48.5%，对稳增长政策效果及企业信心修复或有直接影响。

海外地产泡沫破裂后均经历了资产价格下行→房企&居民缩表→银行坏账→中央政府救市应对，但由于政策、宏观环境的差异，各经济体中兜底地产下行风险的主体（居民、房企、金融机构）不尽相同，这也意味着各国政府救市地产需要明确承担风险的主体，“对症下药”才能以 较小代价出清。我们选取了美国、日本、西班牙，回溯其地产救市历史经验，以供当下国内地产政策启发。

我国当前的库存情况究竟如何？目前全国库存处于历史相对高位，约为历史最高点的 85%；新房销量不断下滑，去化周期迅速攀升，当前已创 2010 年来新高为 27.2 个月；一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的 90%/75%/96%，近 1 年来整体均保持稳定；一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。

2024 年以来，百城二手房价格呈现持续回落走势。其中，2024年4月，百城二手住宅样本平均价为14975元/平，同比下滑5.38%。具体来看，2024年年初二手房价格维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，带动百城二手住宅价格同比跌幅扩大。

2023 年开发房企盈利能力弱化，行业整体出现亏损。在销售低迷、房企融资环境收缩的 2023 年，行业整体利润表现继续承压，近年来首次出 现板块级别亏损。2023 年，174 家开发房企整体实现营收 5.87 万亿元 （人民币，同比+1.3%，下同）；实现利润总额 2269.9 亿元（- 32.8%）；实现净利润-101.3 亿元（-112.0%）；实现归母净利润-587.0 亿元（-3413.7%）。利润率方面，2023 年开发房企整体毛利率为 16.8%，同比下降 2.35pct；归母净利润率为-1.0%，同比下降 1.03pct。

中国内地。我们估计此次政策“组合拳”加上以旧换新政策支持，可带来超过 1 万亿元商品住宅的增量销售。我们相信市场还会按土地储备质量、规模和品牌，对主要开发商重新评估其前景。我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。我们对中国内地房地产的偏好排序为：估值吸引的国企/国企背 景开发商>拥有 1/2 线城市土地储备的民企龙头>其他民企开发商。

The global route optimization software market was valued at USD 6.31 billion in 2023 and is expected to grow at a CAGR of 14.70%, reaching USD 13.87 billion by 2029. The key drivers contribute to the increasing use of logistics-specific solutions and declining hardware and connectivity costs.