2024/05/17，地产重磅政策密集出台，总结来看，有两方面的关键点：一方面，聚焦提高居民购房的意愿和能力，央行政策“三连发”。另一方面，则聚焦 于保交房和去库存。近期，各城市地产优化政策密集出台，梳理来看，主要包括以下几方面：（1）放松或取消限购，降低购房门槛，消化库存、释放需求。（2）支持“以旧换新”、 “卖旧买新”，促进新房二手房良性循环。（3）存量住房收储，在消化库存、缓解房企流动性压力的同时解决部分群体住房问题。（4）持续落实金融支持房地产有关政策措施。

2024年1月《梳理市场“跌不动”的方向》和《上证50回来的三条线索》再度提示大盘布局机会；《2015年“救市”的回顾与推演》和《市场底部五维跟踪体系与 组合对策》指引如何把握股市流动性冲击下的行情节奏。主要风向标城市全面或局部解除限购引发本轮地产上涨约8%。北京、深圳、杭州、成都、西安等地纷纷优化调整房地产政策，取消住房限购、缩短购房个税和社保缴纳年限等。

2024 年 4 月百强房企单月销售同比降幅再收窄。根据克尔瑞公布的 2024 年 1-4 月销售业绩排行榜数据，前 100 强房企操盘口径销售金额达到 10923.5 亿元，较 23 年同期-46.7%，降幅较 3 月收窄 0.8 个百分点；权益金额达到 8504.2 亿元，较 23 年同期-48.0%，降幅较 3 月收窄 0.3 个百分点，权益比 78%。

通过比较上海保租房项目，可以发现保租房供应拥有以下几个特点：1、地理位置相对偏僻；2、租金成本更具优势；3、租住体验逐渐提高；4、满足多群体租 住需求；5、租住条件相对严格；6、户型以小面积为主。就实际情况来看，新开业的保租房项目不论是社区配套还是租住体验均超出预期，甚至高于市场大多数的普通租赁项目。且保租房拥有更加便宜的租金和灵活的退租方式，对于刚入职薪资并不高的年轻人而言更加友好。所以我们认为随着各地保租房供应推进，势必会吸引更多城市新青年入住。短期来看，保租房供应增加，或引流部分刚需购房需求。但从长期来看，保租房更多满足流入人才阶段性、过渡性住房需求，待新市民财富积累充足后，有望完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作。

2023 年 40 家样本发债房企营业收入 3.09 万亿元，同比增长 2.3%，营收整体同比改善，央国企龙头表现较优。样本发债房企实现归母净利润合计 1028.43 亿元，同比下降 27.6%，降幅收窄，毛利率为 19.02%，较 2022 年同比下降 1.47 个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。

中央层面，2024 年以来五年期 LPR 大幅下调 25BP，房地产融资协调机制不断推进，政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。地方层面，2023 年下半年以来一线城市限购边际放松，二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。企业层面，经营性物业贷可用于偿还贷款，项目融资白名单推进顺利。

基本框架：财政政策的横向和纵向系统。（1）四本账与三层次：宏观调控、房地 产市场与国有经济。（2）收入：减税降费、房地产调整令广义税负率连续下降。（3）支出：人口老龄化、稳增长必要性令支出刚性增长。（4）政府债务融资：中央地方结构优化与贬值风险的权衡。